姫路の賃貸 お部屋探し

　お久しぶりです。
覚えておられるか少し心配ですが、色々とお世話になりました井口です。
みなさま、お元気にお過ごしでしょうか？
こちらに来てひと月、何とか落ち着いてきました。
相変わらずおもしろいブログですね。楽しみに読ませていただいております。
　また、お会いできればいいですね。

ごぶさたしています！

セレブ中のセレブ、井口様ですね！？
モチロン覚えていますよ～。こちらこそありがとうございました。
皆元気です、山本社員もすこぶる元気です^^

お引越しの方も落ち着かれた様でなによりです。例の家庭訪問はもう終わったのですか？？また教えて下さい。
正直ほとんどの記事を読んで頂いているのはもうお恥ずかしい限りなのですが、乱文に任せて更新していきます！またおヒマなら覗きに来て下さい^^

是非是非お会いしましょう★

こんにちは。
姫路でひっそりと生活しているＫといいます。以前柳田様には大変お世話になったのですが、覚えておいででしょうか？
実は今、老後の為の資産運用の一環として、余っている土地の不動産運用などを人知れず考えているのですが、１Ｒアパートの賃貸経営などにかかる初期費用であるとか、注意する点、その他アドバイスなどがありましたら、ご意見を頂きたく思います。ご多忙とは思いますので、分かる範囲のことで結構ですのでよろしくお願いします。

こんにちは。

お問い合わせ頂きありがとうございました。
K様ですよね？思い当たる節の方が3人いらっしゃいまして^^;おそらく…下のお名前がN様・T様・K様かな？と。またヒント下さい。

賃貸経営にかかる初期費用ですよね？
一応『家主への道シリーズ』用に温めていた内容程度しか分かりませんがご了承下さい^^

まず必要となる購入時の諸経費としましては、

・契約印紙代
・登録免許税
・ローン関係費（団体信用生命保険料・ローン手数料）
・火災保険料
・不動産取得税
・消費税

ランニングコスト的な費用
・固定資産税
・修繕費
・管理委託費
・所得税
・外灯などの電気代
・ローン

等が挙げられます。

金額等は一概にこうです！とお話出来ませんので、注意と言いますかざっくりとした概要をお話させて頂きます。

今回は余っている土地の資産運用と伺っておりますので、新しくアパートを建築した例で考えますとアパート経営の利回りは3～10%弱と考えて頂いて結構です。
結構少ない…と感じられるかも分かりませんが、実質的な利回りを計算するとホントに3～6%程度です。
一般的に広告等で利回り14%！等見かけるのですが、あちらは単純に、
『年間家賃収入÷物件価格』
という計算方法で導きだされた利回りです。表面利回りや単純利回り、想定利回り等と呼ばれます。

こちらは間違っていますとは言い切れませんが、家賃収入は満室時計算で諸経費等も差し引かれていません。
となりますと実質利回りを求めなければいけませんので、
『年間家賃収入（空室除く）－年間の運用経費）÷（物件価格＋購入諸経費）』
という計算方法で導き出します。

例えばですが、1Rを6戸のアパートを4500万円で建築したとします。
それらに付随して支払った諸経費を500万と設定します。
4500万円＋500万円＝5000万円

家賃は駐車場代金も含めて6万円。
6万円×6戸×12ヶ月＝432万円が年間手取りとなりますね。

432万円÷4500万円＝約9%の表面利回りが付きます。
しかし実質利回りで求める方がより正確な運用計画が練れますので、年間諸経費を差し引きます。
ローンを除くアパートの運営諸経費は年間家賃収入の10%～20%くらいが目安と言われていますので、
432万円×20%＝86万円　432万円‐86万円＝346万円
346万円÷5000万円＝約7%
と、なりますね。

ただしこれは満室時のお話ですが^^;

そこで最近では常識となっているのが『一括借り上げ契約（サブリース）』です。
サブリース契約というのは大東建託やセキスイハウス、ダイワハウス等に施工をお願いする代わりに部屋を一括して借り上げてもらうシステムの事です。施工会社はそれらを一般の方に又貸しします。
サブリースの一番の魅力は空室の心配が要らないという事ですね、建物自体の管理運営も施工会社が行ってくれますので後々のわずらわしさが無いのも魅力です。
保証賃料は設定賃料の80～90%で借り上げてくれる様で、5～10年ごとに保証賃料見直しが行われています。

他に考えられるアパート経営のメリットとしましては、
・生命保険の一環
ローンを組む際団体信用生命保険という生命保険に加入するのですが、もしもの場合、ローンは生命保険によって支払われるので、保証人様やご家族の方にローンは残りません。
アパートは残されたご家族の方所有となり、毎月の収入を生み出してくれます。

・年金の代わりになる
老後のための「毎月の収入＝私的年金」が確保出来ます。
ただしローンの返済は必要です。

・固定資産税対策
土地を持っている場合は、土地を放置したり駐車場にしているよりも、アパートにした方が固定資産税が軽減されます。

・相続税対策
不動産の相続税は、建物の場合固定資産税評価額が基準となり、取得費の50％程度になります。さらに賃貸物件の場合は借家権の30%が控除されます。
土地の相続税の評価は、時価の80%は路線価が基準となり賃貸物件のある土地は、借家権割合×借地権割合が控除されます。
借入金があるという事はマイナスの資産計上にもなりますので、総資産額が減らせます。

と、かなり熱く語ってしまったワケですが、言葉足らずな部分がありましたらご指摘下さい。

その他ご不明な点もございましたら、いつでもお問い合わせ下さい。
余計に混乱を招きそうな文面で、申し訳ないです。

丁寧な説明ありがとうございます。
予想をはるかに超える情報量に驚きました。さすがにプロですね。これほど分かりやすい説明をいただけるとは正直思っていなかったので、読んでる途中で罪悪感さえ感じました。
余っている不動産に関しては、遊ばせておくよりも運用したほうがメリットがあることは分かりましたが、"儲かる”というほどのものでも無いんですね・・・。
また直接お話を伺いたいと思いました。ありがとうございます。
カントリーマアム

お返事ありがとうございます。

カントリーマアム…でピンッときました。
あの時すごくハマっていまして、熱く語ってしまった覚えがありますね^^;
最近は１周してきた感じでキットカットばかり食べています。ネスレ最高ですね。

さっそく本題なのですが、プロどころかセミセミセミぐらいの知識です。本当にお恥ずかしいです。
ただ色々な文献を調べていましても、難しい内容で記載されているものが多く、口語調でお話出来た部分だけは自信があります。

参考にしてください。

儲かりますよ！という程のものではありませんが、遊ばせておくよりは少ないリスクでリターンも望めます。
今K様がお住まいになられている物件を例に挙げご検討されたりすると、分かりやすくておもしろいと思いますよ。

お電話頂きました住宅財形を利用された共同住宅購入の件です。
財形を利用して共同住宅を建築もしくは購入というのは可能だそうなのですが、面積要件がまずございまして、
『マンション……一戸あたり４０㎡以上２８０㎡以下
原則として2以上の居住室ならびに台所、トイレおよび浴室を有している住宅。
ワンルームや１Kのマンションでも、床面積が４０㎡以上で家具等で居室としての機能が分離されているもの。』
こちらを満たせば建築・購入が出来るそうです。

ただこれが一番のポイントなのですが、自分が住むというのが大前提だそうです。自分が住んでいるという認識は住民票を移すというところで確認するそうです。

この要件を満たさないと税額控除や金利優遇の処置は受けれないそうですのでご注意下さい。

最上階に家主さんが住んでいるマンション…みたいなイメージで良いかと存じます＾＾

またご質問がございましたら、いつでもお電話下さい。