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不動産業…と聞くと小難しい言葉が多く、文章の理解も難しくなってきます。
そこで不動産業界で日々使われている用語をカンタンに説明書きを付け掲載しています。


不動産用語集(初級編)

契約期間

一般的に首都圏では賃貸契約期間2年間である。期間後は更新手続きを行う。

仲介手数料

仲介を受けた人(契約者)が仲介をしてくれた(不動産会社)に支払う手数料で双方の合計金額が家賃の1ヵ月分を超えてはならない。(宅地建物取引業法で決められている)

更新料

契約期間が満了して引き続きそのまま住む場合に支払うもの。一般的には家賃の1ヵ月分が相場。ただし、ある一定の住宅金融公庫融資物件(公的機関により一定の基準を満たした融資)は更新料はいらないが、その場合更新事務手続き(事務手数料)として数万円掛かる。

礼金

昔からの慣習で契約時に大家さんに対してお礼の意味を込めて支払われるもの。現状では、空き部屋が多くなり、地域にとっては礼金をとらない大家さんも増えているらしい。また、更新料と同じように一定の住宅金融公庫融資物件もない。

敷金

契約時に大家さんに支払うもの。(地域、店舗・事務所契約によっては保証金と言う表現で代用される)大家さんが家賃の未納等の補填に当てるものまた、退室時の補修(原状回復)等引かれることも多い。

手付金(予約金)

類似される言葉で、申込金、仮契約金等もある。ようは、字のごとく契約をする前に(予約等で)不動産会社に払うお金そのお金は契約金の一部に当てられる。
よくこのようなお金のあり方に対し、さまざまなトラブルが、発生しているようだ。特に、返金するしないで、不動産会社および監督官庁も手をこまねいてるらしい。ちなみに当社は手付金をお預かり致しません。

前家賃

翌月分の家賃を当月に支払うこと。6月の末に7月分の家賃を支払う。家賃支払方法、支払期日等は契約書で確認をしましょう。

日割り家賃

月の途中で契約又は退去した場合、家賃が日割りで計算される事場合がある。

共益費(管理費)

建物の共用部分(共用灯、エレベーター、オートロック等)の電気代、清掃代などに充てられる費用。
日本全国各地域、この費用と言うのはあまり算定式が決まっていないようじゃ!ようは、大家さん、物件管理不動産会社によって、変わってしまうと言うのが現実。契約する時には、家賃と共益費を足して賃料と考えた方が良いだろう。

鍵交換料

交換費用。最近ピッキングの言葉がよく目立ちほとんどの物件がその対象物なので、これを勧める不動産会社がある。本当は大家さんが変えてくれるとうれしいのじゃが、法律的な規制が無いので・・・・建物によっては、交換してくれるケースもある。

火災保険料

賃貸生活中の火災、水漏れを対象にした火災保険。保険の内容は、様々なので不動産会社、保険会社に聞いてみよう。契約期間内を対象にしている。

入居審査

契約前に大家さん、不動産(管理)会社、審査会社が契約者に対しての内容を、入居条件にあてはめて審査すること。

重要事項説明

契約をする時に、契約の内容、建物の内容、条件、特例等を、書面にして説明をすること。宅地建物取引主任者が説明を行う。

特約項目(特約事項)

予め契約書に記載されていない条文を特別に約束をすること。契約時には良く確認をして記名・押印をしよう。

1R

居室が1つで、キッチンとの仕切りがないタイプ。

○K

居室が1つ(始めが2であれば居室が2つ)で、キッチンが*4〜4.5畳未満で仕切りがありるタイプ。

○DK

居室が1つ(始めが2であれば居室が2つ)で、キッチンが*8〜10畳未満で仕切りがありるタイプ。

○LDK

居室が1つ(始めが2であれば居室が2つ)で、リビングダイニングキッチンが*8〜10畳以上あるタイプ。○LDKの表示の仕方は、不動産会社インターネットサイト、不動産雑誌等によってばらつきがあるように感じられる。
よく注意して聞いてみよう。

アウトレット

電話線,TVアンテナ、コンセット等の接続口のこと。

板畳

和室の部屋で畳の一部が板敷きになっている部分。おもにタンス・本棚等を置く場所として利用されているみたい。

ウォークインクローゼット

人が入れる程のスペースで、衣服を収納するための小部屋、洋風の納戸。

オープンキッチン

壁際にキッチンを設置したタイプ。キッチンスペースは広く冷蔵庫・食器棚は配置しやすいが、キッチンが丸見えになるのがいやな人には・・・・

追い炊き

浴槽の水を沸かすことが出来ること。

オートバス

ボタン1つで浴槽にお湯を張ったり、沸かし直したり出来る機能。とてもラク。

オートロック

マンションのエントランスにドアを設け常時、施錠された状態で、来訪者はインターホンで訪問先の住人に連絡し解錠してもらってから建物に入れるシステム。入居者が入館するときは、暗証番号または鍵で解錠することができる。

オール電化

ガスを引かず、すべて電気で行うこと。ガスコンロの代わりに電磁調理器、ガス給湯器の代わりに電気温水器が付いている。

居室

生活上長く居ることの出来る場所。逆に居室でないものはトイレ、浴室、玄関、納戸など。

クッションフロアー

床が塩化ビニール製で、できており柔らかく、音も響きにくい。キッチン部分、脱衣所等の水周りに多く使われているが、最近はフローリング柄のタイプがあり居室部分にも使われている。

クレセント

サッシに付いている金具で、簡単に言うと鍵のこと。

グルニエ

屋根裏部屋のこと。

サービスルーム

開口部分の大きさから採光・通風などの建築基準法の基準を満たさない部屋で、図面上居室と表示できない場合に使われる言葉。

ジャロジー

ガラス板を羽根のように並べた窓で、ハンドル等を回すとガラスが開き風通しを良くするもの。浴室やトイレ等についている場合が多い。

シャンプードレッサー

ハンドシャワー等が付いていて、洗面台でシャンプーができるもの。洗面台の掃除もラク。

シングルレバー

1つのレバーで水とお湯の切り替え、混合を自在にできる水栓。

はめ殺し

開閉が出来なく固定されている窓のこと。

フローリング

床が板張りになっているもの。最近はいろんな色がありおしゃれなものがあるらしいが、音が響きやすく、キズがつきやすいのが難点。

バルコニー

室外に張り出した露台。屋根がない物。

ピクチャーレール

壁に吊るす為の、フックがついているレールのこと。

ベランダ

室外に張り出した露台。屋根がある物。

防水パン

洗濯機を設置する場所にある台。

ランドリーパイプ

浴室の天井付近に付けられていて洗濯物を干せるパイプのこと。

ロフト

天井を高くして、一部を二層にしてはしご等を設置し屋根裏部屋みたいなもの。ベットスペースとして利用する人が多い。

BT別

バス・トイレが別れているタイプのこと。

MB

メーターボックスの略語。電気・ガス・水道のメーター類が設置されている場所のこと。

PS

パイプスペースの略語。水道管、ガス管などの配管が設置されている場所のこと。

SB

シューズボックスの略語。下駄箱のこと。

UB

ユニットバスの略語で、すでに工場で加工されてたものを現場ではめ込むだけになっているもの。一般的にトイレ、洗面、お風呂が一体になっているものをさすが、本当の意味は違う。

CL

クローゼットの略語。

SRC造

鉄骨鉄筋コンクリート造のことで鉄骨を組んだ柱、梁の周りに鉄筋コンクリートを被せた構造。最強。

RC造

鉄筋コンクリート造の略称で、鉄筋は引張にコンクリートは圧縮に抵抗するよう組み合わせ、強度を高めた構造。強い。

S造

鉄骨構造の略称で、構造用圧延鋼(軟鋼)を部材に使用し、ボルトなどを用いて接合・組み合わせる構造。鉄骨構造は、じん性 (ねばり強さ)に優れているために耐震性が有り、RC造りに比べて軽量。コストも安い。

ラーメン構造

ラーメンとはドイツ語で「枠」を意味。(けして食べるもの・・・ではない)柱と梁を支えていく工法で、柱かため広い空間を作ることができる。

ツーバイフォー(2X4工法)

2X4インチ断面の材料を使い、壁面で支える木造工法で、従来の工法より耐震性、耐火性に優れている。

ALC造

軽量気泡コンクリートのことで、小さな気泡を含んみ比重は水よりも軽く、断熱性や耐火性に優れている構造。

アウトポール

鉄筋のマンションに良くある柱の出っ張り部分を部屋の外側に出したもの。その分部屋も広くなり家具の配置もしやすくなる。

打放し

壁などが、コンクリートを打ち込んだままでクロス等貼っていない仕上げになっているも。手を抜いてるわけではない。

エントランス

マンションやビルの入り口部分のこと。

サイディングボード張り

木材、金属系やセラミック系の外壁材で耐水性に優れている。2X4住宅・プレハブ住宅によく使われている。

バリアフリー

身障者や高齢者の生活しやすく工夫されたもの。段差をなくしたり、手すりの設置などの配慮がされている。

ピロティ

建物の1階部分が駐車場やエントランスになっていて住居がない1階部分の場所のこと。
採光・通風が良くない土地に使われている。
振り分け 2つの居室が壁、収納、水周り等を挟んで仕切られている間取りのこと。

オープンスペース

マンションの敷地内で建物が建っていない緑地や空き地のこと。遊び場、遊歩道、公園など住人の憩いの場として活用される。敷地の広い、規模の大きな物件ではこうしたスペースが設けられていることも。

自走式駐車場

機械式駐車設備を使わず、自動車を運転して出入りできる駐車場のこと。1階の敷地に平面的に並んでいる平面式駐車場、専用の駐車棟を利用する多層式駐車場の2種類がある。料金は使いやすさで決められることが多い。

カースペース

柱も壁も屋根もない、駐車スペースのこと。これに対して柱と梁だけで作られた屋根のあるスペースをカーポートと呼ぶ。ただし、屋根がなくてもカーポートと呼ぶ場合もある。

植栽

敷地内の空き地などに植えられた樹木や草花のこと。これがきちんと手入れされていれば、管理のしっかりしたマンションといえる。下見時には意識して見てみよう。

フロントサービス

エントランスなどで宅配便やクリーニングの受け渡しや各種手配などのサービスが受けられること。高額物件を中心に増えつつあるサービスで、このサービスが充実したことをウリにしている、サービスアパートメントも。


管理形態

管理員が住み込んで業務にあたる常駐管理、通勤してきて業務にあたる日勤管理、定期的に巡回してきて業務にあたる巡回管理などがあり、賃貸では常駐管理は少なく、巡回管理が大半。

宅配ボックス

宅配ロッカーとも呼ばれ、建物のエントランス周辺に設置される。不在時に宅配便をこのボックスに一時的に保管、後刻受け取るシステムで、留守中でも荷物を受け取れるのが便利。近年増加している設備のひとつ。

防犯カメラ

敷地、建物内を監視するカメラで、エントランスやエレベーターホールなどに設置されていることが多い。最近では賃貸でもセキュリティ面に気を配った物件が増えており、そうした物件では敷地、建物の数カ所に防犯カメラを設置していることも。

管理費

賃料以外に建物の維持管理、設備のメンテナンス等にかかる費用負担のこと。共益費と呼ばれることも。一般的にエレベーターなどメンテナンス費用がかかる設備の多いマンションのほうが、アパートよりも高いことが多い。目安としてはアパートで数千円以内、マンションだと数千円から1万円以上。

駐輪場

敷地内に設けられた自転車置き場。賃料とは別に料金が必要な場合もある。バイクは置けないことが大半。

歩車分離

集合住宅のランドプランで歩道と車道の進入口を分離して設計すること。歩行者の安全を確保できる。

機械式駐車場

地下スペースをつくったり、2階建てあるいは3階建てにして、機械で上下左右に移動させる駐車場設備のこと。限られたスペースを効率的に使えるが、出し入れに時間がかかるデメリットも。

トランクルーム

住戸の玄関脇や地下などの共用部分に設置されている収納庫のこと。サイズは半畳から1畳ほど。高さのあるものなどが収納できて便利。利用料が必要な場合も。

ライトコート

採光のために作られる中庭のことで、これを取り囲むように建物を配する。光庭、ライトウェルなどとも呼ばれる。これによって、浴室、キッチンの換気を向上させたり、廊下や玄関に自然光を取り入れることなどが可能になる。ただし、浴室などが面している場合には水音が反響することも。

共有部分

住んでいる人が専用で使える居室以外の部分。壁や支柱、屋根などの基本的な構造部分、廊下や階段室など構造上共用とされる部分、管理員室などがこれにあたる。

中廊下

各住戸への共用廊下が室内にある形式。これに対して廊下の片側がオープンになっている形式を開放廊下と呼ぶ。中廊下の場合、カーペット敷きのことが多く、雨が吹き込まないなどのメリットが。

ライドプラン

マンション敷地内の住棟や共用部分の配置計画。住人が安全、快適に暮らせるように、建物の配置だけでなく、照明、植栽なども含め防犯、プライバシー保護などを図ることを目的とする。

サンルーム

日光を多く取り入れるために屋根などをガラス張りにして作った部屋。リビングの外側に付け足すように設置されることが多い。

出窓

建物の外に突き出したような形の窓。外に出ている分、室内に広がりを演出する効果があるが、外から見られないかのチェックが大事。

開口部

住宅の壁や屋根などに設けられた窓や出入り口のこと。採光、換気、通風、通行、眺望などの役目を果たす。

障子

和室の外に面した壁や室内の壁の開口部に取り付ける建具で、桟の間に障子紙を張ってある。そのため、紙を通してほのかな光が入るのが特徴。



柱の上に渡す、屋根を支える構造材のこと。鉄骨造や鉄筋コンクリート造でラーメン構造の場合、室内にこの出っ張りが出やすく、圧迫感を与え、背の高い家具の配置に制限が出てしまうことも。

ガラスブロック

中が空洞になった箱型の建築用ガラス。内部に低圧の空気が封入されているため、普通のガラスより断熱性や遮音性に優れ、インテリアとしても面白いことから建物の壁面や仕切りなどに利用される。

スキップフロア

住戸内に中2階のように半階分ずらした居室を設けること。住戸内に上下の段差を作ることで、各室に独立性を持たせる。ステップフロアとも呼ぶ。

ピクチャーウインドー

はめ殺し窓(開閉ができない窓)の一種で外の景色を眺めることを目的とするもの。形状はさまざま。角部屋や高層階などで眺望が楽しめる場合に設置される。

クローゼット

一般には洋室に設置された、洋服収納を主目的にとする、奥行き50〜60cmの収納庫。寝具等の収納には奥行きが足りないことも。広めで、人間が中に入って物の出し入れができるタイプはウオークインクロゼットと呼ばれる。

スパン

柱と柱の間の長さのことで、住戸の間口を指し、スパンが広ければ(ワイドスパン)広いほど、採光、通風が良くなる。

吹抜け

2階以上の建物で、階をまたいで上下に連続している空間のこと。玄関やリビング、階段部などに設けられる。


勾配天井

屋根の形状等により、やむをえず室内に出る天井の傾きのこと。浴室の天井のように水滴が天井面を伝わって流れるように勾配をつけることもある。

スラブ

一般的には鉄筋コンクリート造の建物の構造床を指し、梁、小梁と一体化して作られている。一般にはスラブが厚いほど遮音性が高くなる。

メゾネット

集合住宅の住戸形式の一つ。住戸内が2層に分かれていて、内階段で結ばれており、居住空間が立体的に配置される。そのため、一戸建て感覚が味わえるが、階段など無駄になるスペースも。

コーナーガラス

建物の隅に桟なしではめ込まれたガラス。壁がなくなる分、採光が良くなり、室内を広く感じることができる。

専用部分

住戸を借りている人が専用で使ってもいい部分。バルコニーは含まれない。

ロフト

本来は物置用の屋根裏部屋を指す。実際には天井を高くして部屋の一部を2層式にした上部スペースを指すことが多い。はしごなどで上り下りし、収納などに使われるケースが大半。

下がり天井

天井に梁やパイプスペースなどの出っ張りがあり、その部分だけ天井が低くなっている部分のこと。

DEN

巣、ほら穴を意味する英語から派生、書斎や趣味を楽しむための部屋という使われ方をする。広さや形状の基準はなく、隠れ家的な用途の部屋を指す。

床下収納

キッチンや洗面室の床下に設けられた収納庫。一般的には1階住戸に作られるが、工法によっては他の階にも。


サービスルーム

室内にある部屋状の収納スペース。採光や通風面で建築基準法で定める居室の基準に満たないため、収納部として表記される。名称は各社さまざま。

カーテンレールボックス

カーテンレールの取り付け部を隠すためにカーテン上部を被う箱状の設備のこと。

調光器

室内の照明の明るさをスイッチでコントロールできるもの。室内の雰囲気づくりに役立つ設備だ。


可動間仕切り

部屋と部屋の境が壁ではなく、開閉できたり、移動できるようにした間仕切りのこと。開け閉めすることで、空間の広さ、空間分けが可能。

テレビモニター付きインターホン

インターホンにテレビカメラを取り付け、住まいの中から外の様子や訪問者の顔を見ることができる装置。近年増加している設備の一つだ。

ピクチャーレール

絵画などを壁に飾るときに、クギを打って壁に穴をあけなくても済むように額縁などを吊るすためのフックを取り付けたレールのこと。天井部に沿って配され、近年増えつつある設備。

天袋

和室の押入れ上部に設けられた収納スペースのこと。高い場所のため、頻繁に出し入れするものの収納には向かないが、季節の品や捨てられない思い出の品などをしまっておくには最適な場所。これに対して、下部にある収納は地袋という。

複層ガラス

サッシにはめ込まれるガラスを2枚にして組み立てたもので断熱性が高く、結露防止にも役立つ。

CATV

ケーブルテレビジョンの略。共同の親アンテナで電波を受け、これを同軸ケーブルで加入者に分配する。当初はテレビの難視聴解消のために使用されていたが、最近では多チャンネル化が進み、同ケーブルにインターネット接続が可能なため、プラスアルファの設備として認識されるようになっている。

戸袋

使わないときに雨戸を収納するスペースのこと。

シックハウス症候群

住宅に使われる仕上げ材や下地材、接着剤から揮発性有機化合物など有害物質が拡散されること。目がちかちかしたり、めまいや頭痛、皮膚障害などを起こす。新築住宅で起きやすいので、換気を良くするなどの対策を。

二重サッシ

サッシ自体が二重の窓。防音効果が高い。

マルチメディアコンセント

コンセントとテレビ、電話などのアウトレットを組み合わせた多機能コンセント。新築を中心に普及が進んでいる。

シャッター雨戸

スイッチ一つでシャッターを開閉できる雨戸のこと。軽量化され、操作も簡単。最近では防犯のため、1階住戸に設置されることが多い。

24時間換気システム

気密性の高いマンションなどで24時間機械で自動的に行われる換気システムのこと。各部屋にファン付きの給気口を設け、きれいな空気を取り込み、洗面室やトイレなどから排気する換気作業が常時行われる。

床暖房

床の下に温水循環設備や発熱体を敷き、足元から温める暖房システム。熱源としてはガスや電気などがある。輻射暖房の一つで、室内の上部と株の温度差がエアコンなどに比べて小さく、室内の空気も汚さない。普及し始めている設備の一つ。

ダウンライト

天井に埋め込まれた小型照明のこと。比較的小さな光源で直接下方を照らす。リビングを効果的に演出する補助照明としてデザイナーズ物件での利用が目につくところ。

ハイサッシ

高さが天井近くまである大きなサッシのこと。リビングに設けられることが多く、採光、通風、眺望に優れ、開放感がある。部屋も広く見える。既製のカーテンではサイズが合わないことがほとんど。

上がり框(かまち)

玄関の上がり口と土間床との段差の高いほうの床に取り付ける横木のこと。マンションではこの部分の段差を少なくする傾向にある。

ガーデニング

庭やバルコニーで、庭づくり、草花を育てて楽しむこと。

ドライエリア

地下室の一方を掘り下げて作られた庭のこと。採光や通風、防湿が目的。

アプローチ

敷地の入り口から建物の玄関までの通路。マンションの1階入り口付近を指すことも。

玄関収納

玄関に取り付けらた収納で、下駄箱と傘立てなどが主なもの。

濡れ縁

居室の外側に設けられた縁側のこと。雨風を防ぐ外壁がなく、雨に濡れてしまうことからこの名称がある。

アルコーブ

マンションの場合、共用廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関前部分を意味する。

サービスバルコニー

キッチンの横などに設けられた小さなバルコニー。洗濯物を干すまではできないが、ゴミなどを一時的に出しておくなどの用途には便利。キッチンの通風、採光がよくなるメリットも。

花台

マンションなどの腰高窓の外側やバルコニーの外壁の内側に設けられた植木鉢やプランターをのせるスペースのこと。奥行きは20〜30cmほど。

ウッドデッキ

バルコニーなどに設けられた木の甲板部分のこと。屋内の延長のような感覚で使え、コンクリートほど照り返しが強くないのが特徴。

室外機置き場

エアコンの室外機を置くスペース。間取図ではバルコニーのように見えるが室外機を置く以外の用途に使えるほどの広さはない。

バルコニー

2階以上の住戸の外壁から外にせり出して作られた屋根のない、手すり付きの露台のこと。上階に同様のバルコニーがあればそれが屋根代わりになる。バルコニーは居住者が専用的に利用できるものの、改造したり、すぐに動かせない物置などを設置してはいけないスペースになっている。

エクステリア

インテリアの対語で、門や扉、塀、物置、カーポート、フェンスなど住宅の外まわりの設備。

スロップシンク

キッチンやユーティリティー、バルコニーなどに設置される深さのあるシンク。泥の付いた野菜やぞうきん、スニーカーやオムツ洗いなどに便利。バルコニーにあればガーデニングにも。

広縁(ひろえん)

幅の広い縁側のこと。座敷に広がりを持たせ、外の日射を遮るので、畳の傷み具合にも差が出る。

エントランス

建物の出入り口部分のこと。正面玄関に設けられた広場をエントランスホールとも呼ぶ。

三和土(たたき)

玄関から土足で入ってこられる土間の部分をさす。

ポーチ

建物の屋根とは別のひさしを持ち、玄関から張り出している出入り口を意味している。

オートライト

人間の気配を感知して自動的に点滅する照明。玄関などに使われる。人感センサーなどといわれることも。

ダブルロック

文字通り、玄関ドアに鍵が2つ用意されていること。最近増加しているピッキングなどでの住居への侵入盗を防止するのに有益といわれており、賃貸でも導入している物件が新築を中心に増加中。

ルーフバルコニー

階下の住戸の屋根部分を利用したバルコニーのこと。一般のバルコニーに比べて広さがあり、開放感が得られる。リビングの延長として使うこともできるが、周囲に建物が立て込んだ場所では周りからの見られ方に注意を払っておくことが必要。

テラス

ダイニングやリビングから直接出入りできるようにした、庭に向いた広めのバルコニー。部屋を庭をつなぐ中間的なスペース。

IHクッキングヒーター

電気熱源のコンロで、電気で鍋を発熱させる。キッチン内が熱くならない、空気を汚さない、火を使わないので安全と、人気。掃除がラクなどのメリットも。うずまき型の電熱器とは違うので混同しないようにしよう。

混合水栓

1本のレバーを調整することで水と湯を自由に混ぜ合わせられる水栓。水と湯の混合比や水量の調節が簡単に行える。レバーを上げると水が出て、下げると止まる方式と、その逆がある。

ツーウェイ

2方向通行、両面通行という意味で、キッチンの場合、キッチンへの出入り口がリビングダイニングだけでなく、洗面所にもあるなど。調理しながら洗濯できるなど、短い家事動線で効率的に動けるが、賃貸での普及はこれから。

アイランド型キッチン

流しや調理台の一部あるいは全部を壁から離し、キッチンの中央に島(アイランド)状に置く配置。多人数での調理に向く。

システムキッチン

流し台や調理台、コンロ、収納などを組み合わせて作るキッチンで、継ぎ目がなく一体に作られていることが多い。賃貸でも新築を中心にいまや主流。食器洗浄乾燥機や浄水器を組み込んだタイプも登場し始めている。

ディスポーザー

調理時に出る生ゴミをシンク下に取り付けた機械で粉砕し、排水とともに下水道に流して捨てる装置のこと。下水道処理に負荷がかかるなどの理由から設置の許可は自治体単位。1戸だけ取り付けるわけにはいかない装置だ。

オープンキッチン

リビングやダイニングなどほかの部屋から独立したキッチンのこと。調理時のにおい、煙などが漏れにくく、リビングなどからキッチン内部が見えにくいため、来客時に見られなくて済み、室内に生活感を出さずに済む。独立型キッチンともいう。

浄水器

各種フィルターに水道水を通してろ過、カルキ臭や雑菌などを除去する装置。ろ過後、水を電気分解してアルカリ水と酸性水に分ける「清水器」あるいは「整水器」と呼ばれるタイプも。

カウンターキッチン

キッチンとLD(リビングダイニング)を仕切る壁に、幅1.5?2m、高さ1m程度の窓をあけ、キッチンとLDで会話ができたり、様子が見えるようにしたキッチン。対面式ともいう。

シンク

流し台のこと。

パントリー

食料品や食器を収納する食品庫のことで、キッチンに隣接して設けられるケースが多い。

家事導線

家事をするときに人が動く経路を指す。短い動線で動けるのが効率的。

人造大理石

大理石の大粒砕石を用いてとぎ出し、ワックスで磨いたもので、内外装・壁・床の仕上げ材として使われる。

ビルトイン

収納家具や設備類があらかじめ壁などと一体化するように設置されていることを指す。機能的で見た目もすっきりする。キッチンでは食器洗浄乾燥機や浄水器のビルトインが多い。

勝手口

表玄関と別にキッチンやユーティリティー部分から出入りできる場所のこと。ゴミ出しや買ってきた荷物を運び入れるのに便利。

耐震ラッチ

地震の際、収納の扉が開いて中の物が飛び出さないように工夫された掛け金。キッチン吊り戸棚によく使われる。

レンジフード

コンロから出る煙や臭気を排気するためにコンロ上部に設置される設備。

クローズドキッチン

リビングやダイニングなどほかの部屋から独立したキッチンのこと。調理時のにおい、煙などが漏れにくく、リビングなどからキッチン内部が見えにくいため、来客時に見られなくて済み、室内に生活感を出さずに済む。独立型キッチンともいう。

1216バス(いちにいいちろく)

浴室のサイズを示す数字で1216なら120cm×160cm、1418なら140cm×180cmの広さを指す。一般的に1418あれば、ゆったりサイズといえる。

システム洗面化粧台

洗面ボウルや水栓、シャワー、照明、鏡やコンセント、収納など、洗面時に必要な機能を一体化した化粧台のこと。

防水パン

防水性の高い材料で作った排水口を持つ皿状の受け台のことで、洗濯機を置くための防水パンを洗濯パンという。このサイズで置ける洗濯機のサイズが決まる。

追い焚き機能

浴槽の湯が冷めた時に沸かし直す機能。高温差し湯式、循環式などがあり、沸かし直すより経済的。賃貸では新築を中心に普及、ファミリータイプではかなり一般的になってきている。

シャンプードレッサー

洗面、洗髪、化粧などができる機能と収納スペースを一体化した洗面化粧台のこと。大型の洗面ボウルに洗髪用ハンドシャワーが付いているタイプも多い。入浴しなくても洗髪などができるのがメリット。洗面ボウルが大きく、深いほうが水はねがなく、使いやすい。

メディシンボックス

システム洗面化粧台の脇に設置される、洗面道具、化粧品などを収める棚のこと。洗面化粧台の鏡の裏に配されることもある。

オートバス

スイッチ一つで一定量の湯を浴槽に張ったり、保温、追い焚きなどができるシステム。湯量が減ると設定した量まで自動的に湯を足すタイプ、キッチンにスイッチがあり、キッチンから操作できるタイプもある。

ダブルボウル

洗面台で水や湯をためる洗面ボウルが2つ並んでいるもの。朝など、忙しい時間にも2人が同時に使えて便利だが、普及はまだこれから。

ユーティリティ

家事作業のためのスペースで、キッチン、浴室に隣接して設けられることが多い。洗濯機、食器棚、食品貯蔵庫、アイロンなどが置けるようになっている、あるいは置かれている。

温水洗浄暖房便座

用を足したあとを温水で洗い流すタイプの腰掛け便座。暖房機能や洗浄後に温風で乾燥する機能、ビデ機能など多彩な機能のあるタイプも。

手洗いカウンター

トイレ内に設置された手を洗うための設備。便器のタンクに付いた手洗い器のように体の向きを変えることなく利用でき、下部に収納があれば、紙類、掃除道具を収納できて便利。ただし、賃貸ではまだ少ないタイプ。

UB(ユニットバス)

防水性の高いプラスチックなどで床、壁、天井などを一体化して成型した浴室のこと。間取図ではUBと書かれる。浴室だけ、浴槽と洗面台、さらに便器までの3点を組み込んだ3種類があるが、最近では3点をセットにしたタイプは浴室が使いにくい、湿気が気になる、などの理由で減少傾向にある。

サニタリー

住宅の中で浴室や洗面室、トイレなどを指す総称。

トラップ

下水の悪臭や害虫などが室内に入り込むのを防ぐため、便器や洗面ボウル、キッチンのシンク、防水パンなどの排水管の途中に設けられた水が溜まる部分のこと。形状によってS型、P型、U型などがある。

浴室暖房乾燥機

浴室の天井や壁に取り付け、あるいはビルトインされていて、浴室内の換気、暖房、干した洗濯物の乾燥などを行う設備。湿気を取り去るため、カビの発生が抑えられる。冬の入浴時に予備暖房として使うなどの手も。ファミリータイプを中心に、新築では一般的な設備となりつつある。

ジェットバス

浴槽に付いた穴から湯が噴出する方式の風呂。マッサージ効果があり、リラックスにも一役。同様の効果のある特定メーカー製の気泡発生装置はジャグジーと呼ばれる。

バスタブ

浴槽のこと。材質にはホーロー、ステンレス、人造大理石、FRP、タイルなど。肩まで湯につかれるが足を伸ばせない和風タイプ、足は伸ばせるが、寝転ばないと肩まではつかれない洋風タイプと、その中間である和洋折衷タイプがある。賃貸での主流は和洋折衷タイプ。いずれの材質も表面を軽くスポンジなどでこするだけと、手入れは簡単。ただし、タイル貼りなどの場合は換気に注意しないと目地にカビが生えて、黒ずんでしまうこともあるので注意が必要。入浴後、30分は換気扇を回しておこう。

 

不動産用語集(上級編)

青田売り (あおたうり)

元来は「稲が十分に成熟しないうちに収穫高を見越してあらかじめ産米を売ること」の意味であるが、不動産業界においては、未完成の宅地あるいは建物の売買等をいう。
青田売りについては、宅建業法により広告の開始時期の制限(同法33条)、 工事完了時における形状・構造等の書面による説明(同法35条1項5号)、 契約締結等の時期の制限(同法36条)、 手付金等の保全(同法41条)の規制を受ける。

移転登記 (いてんとうき)

ある権利を有した人から他の人へその権利が移転したことによってなされる登記をいう。
記入登記のひとつである。記入登記とは登記をその内容によって分類した場合のひとつで、 新しい登記事項が生じた場合これを登記簿に記入することを目的としてなすものをいい、 ほかに表示登記、保存登記、設定登記および処分制限の登記がこれに属する。 移転登記は、附従性を持つ地役権を除き、登記できるすべての権利についてなされる。 なお、所有権の移転登記は主登記でなされ、所有権以外の権利の移転登記は附記登記でなされる。

違反建築物 (いはんけんちくぶつ)

建基法またはこれに基づく命令、もしくは条例の規定に違反して建築された建築物、 およびいったん適法な状態で建築されながら、その後の法令の改正、分筆、 違法な増・改築、用途変更の結果、違法となった建築物をいう。
特定行政庁は、違反建築物の建築主、工事の請負人または現場管理者、当該建築物の所有者等に対して、 工事の施行停止を命じ、または当該建築物の除却、移転、改築、使用禁止等、 当該違反の是正のために必要な措置をとることを命ずることができる(建基法9条)。 違反建築物の売買に関する広告をする場合で、 再建築が不可能な場合は、「再建築不可」等の表示をしなければならない(不動産の表示に関する公正競争規約9条)。

一般媒介契約 (いっぱんばいかいけいやく)

依頼者が他の宅建業者に、重ねて媒介や代理を依頼することが許されるもので媒介契約の一形式。
一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者への依頼が制限されないので、 有利な取引の機会がそれだけ広くなるが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証がないため、 積極的な媒介行為を行わない場合もある。
また、最近では各分野で情報機器の整備が進み、不動産取引においても流通市場が整備され、 ひとつの宅建業者に依頼しても多くの物件情報が得られるようになりつつある。 一般媒介契約には、他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。 なお、一般媒介契約を締結するときは、建設大臣の定める標準一般媒介契約書によることが望ましいとされている。

印鑑証明 (いんかんしょうめい)

印影があらかじめ届け出されたものと同一の印鑑によるものであることの官公署の証明をいう。
法人の代表者等の印鑑は登記所(法務局)、一般個人の印鑑は市町村または区に届け出て、証明を受ける。 届出の印は実印と呼ばれ、そうでない認印(みとめいん)と区別される。 印鑑証明は、法令上は不動産の所有名義人が登記義務者として登記申請する場合などに(不動産登記法施行細則42条、42条の2)、 また公正証書の作成を委嘱する場合などに(公証人法28条、31条、32条)必要となるが、 その他の取引等についても人違いでないことの確認等のため要求されることがある。
印鑑証明の有効期間は、上記細則44条が作成後3カ月以内のものに限ると定めているところから、一般に3カ月とされている。

印紙税 (いんしぜい)

印紙税は、印紙税法に定められている別表第一の課税物件表記載の事項に従い、 契約書その他の課税文書を作成した場合に、当該文書に原則として印紙を貼付消印して納付する国税である。 なお、不動産の媒介契約書は委任状に該当するものとされ、 非課税文書であるが、期限までに相手方が見つからないときには買い取る等の特約をつけると、 その記載内容によっては課税されることがある。

請負契約(うけおいけいやく)

請負人がある一定の仕事を完成させ、注文者がこれに報酬を支払う契約をいう(民法632条)。 一般的には建物の建築とか土木工事など有形的な仕事について締結される。
注文者は完成した目的物の引渡しを受けるのと同時に報酬を払えばよい(同法633条)。
これに瑕疵があれば修補や損害賠償の請求ができる(同法634条)。 また、注文者は仕事が完成するまでならいつでも請負人の損害を賠償して契約を解除することができる(同法641条)。
なお、土木建築等の業者との請負契約については、 紛争予防のため必ず法定の内容の書面(通常は契約書)を作成交付しなければならず(建設業法19条)、 工事について紛争を生じたときは、建設工事紛争審査会でもその解決を図る途が開かれている(同法25条以下)。

オーナーチェンジ

投資用にマンションや戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者(オーナー)が、 賃借人の入った状態のまま他へ売却すること。 入居者側からみると家主が変わることになる。 ここ数年、急激に増えているワンルームマンションにこの種の取引が多く、 購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットがある。

オープンハウス

中古住宅媒介のためアメリカ合衆国で考案され、近時わが国でも導入された販売促進手法である。 特定の案内日を決めて、数日前から物件周辺にチラシ等の広告物を配布して売り住宅の存在を告知しておき、 当日の一定時間帯に来訪した希望者には自由に物件をみせて反応客の中から買手をしぼりこむ。
即日契約に至らなくとも地域の潜在顧客の掘り起こしを通じて、 フォロー営業を進める手掛かりとなる有力な手法として利用される。 オープンハウスについては、宅建業法施行規則6条の2第4号に該当するので、 取引主任者を専任させる必要があるとされている。


買換え特約 (かいかえとくやく)

住宅を買い換える場合、手持ち物件の売却前に新規物件の購入契約を締結すると、手持ち物件を売却できないと非常に困ることになる。 そこで、そのような事態に備えるためには、 購入契約に「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」 旨の特約をつける必要がある。この特約を買換え特約という。

解除条件 (かいじょじょうけん)

将来不確定な事実が発生することによって、契約等法律行為の効果が消滅する場合の、不確定な事実をいう(民法127条2項)。 条件のひとつであるが、反対に、契約等の効果の発生が不確定な事実にかかっている場合を停止条件という(同法127条1項)。 売買契約を締結し、転勤になったらこの契約を失効させるという条項を入れるような場合、 解除条件付売買契約という。条件を付けるかどうかは当事者の自由であるが、 婚姻、養子縁組、相続の承認、放棄、手形行為(手形法12条1項参照)などについては、 不安定な法律関係を続けることは相当でないから条件は付けられない。 単独行為も、相手方を不安定にするから同様である(民法506条参照)。

買取保証 (かいとりほしょう)

個人所有住宅の買換えや至急換金等、売主の事情によって不動産売却と資金調達が連動し、 かつ時間的制約がある場合、不特定買主との合意による売買契約成立のみに期待することは売主にとって危険なので、 売主の不安を除き危険負担を分散するため、一定媒介期間経過後に希望価格での成約に至らないときは、 媒介業者が査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買い取ることを約束することがある。 これを買取保証という。
実務上は新規物件販売のための下取り物件処理や買取り転売の手法として用いられる。 この場合の査定価格は業者の転売危険負担を見込むので、通常の媒介の査定よりその分だけ下回る。

開発許可 (かいはつきょか)

都市化の進展に対しスプロール化の弊害を防止し、 都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として開発行為を許可制としているものである。 具体的には、市街化区域および市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、 一定面積以上の開発行為を行おうとする者に、知事または政令指定都市の長が与える許可をいう(都計法29条)。 許可を必要とする面積は政令で原則として1,000平米以上とされているが、 三大都市圏の一定の地域については500平米以上とされている。 また、都道府県の規制により区域を限って300平米までの範囲で別に定めることができるものとされている。 また、当該都市計画が定められていない都市計画区域においても3,000平米以上の開発行為を行う場合は同様にこれが必要である。市街化区域内での原則として1,000平米未満の開発行為、都市計画が定められていない都市計画区域内での農林水産業の用に供する建築物と、これらを営む者の住宅建設、駅舎等の鉄道施設・医療施設等公益目的のもの、国や地方公共団体の行うもの、都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業・住宅街区整備事業・竣工告示前の埋立地開発・災害時の応急事業・通常の管理行為や軽微な仮設行為は許可を要しない。

買戻しの特約 (かいもどしのとくやく)

不動産の売買契約と同時に、一定期間経過後売主が代金と契約の費用を返還して 不動産を取り戻すことができることを内容とする契約解除の特約をいう(民法579条)。 特別の合意のない限り、買戻期間中の不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなされる(同法579条但書)。
買戻しの期間は10年を超えることができず、10年を超える期間を定めたときは、その期間は10年とされ、その期間の更新は認められない。 また、期間の定めをしなかったときはその期間は5年とされる(同法580条)。 買戻しの特約の登記は、買主の権利取得の登記に附記して登記することとされており(不動産登記法59条の2)、 この登記をしておけば第三者にも対抗できる(民法581条)。 買戻しの特約は担保の一方法であるが、この目的で利用されることは少ない。 住宅・都市整備公団等公的事業主が分譲した住宅・宅地等においては、転売防止などを担保するために利用される。 再売買の予約は登記をせず、動産もその対象とされ、また再売買代金にも制限がない点で買戻しと異なる。

解約 (かいやく)

当事者の一方の意思表示により、賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約関係を消滅させることをいう。 契約の解除の場合、その効力が過去に遡るのに対して、解約は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるとされているが、 民法上は解約と解除が混同して使用されており、明確な規定はない(民法541条、620条、625条3項等)。 結局、売買、贈与契約等の非継続的契約関係の解約または解除はその効力が過去に遡るのに対して、 賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約に関する解約または解除は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるということであろう。

解約手付(かいやくてつけ)

いったん締結した売買契約を、後に解除しうることとして授受される手付をいう。 一般にその金額についての制限などはないが、宅建業者が宅地建物の売主の場合には、 20%を超えることはできない(宅建業法39条)。解約手付が授受されると、買主からはそれを放棄すれば、 また売主からはその倍額を返しさえすれば、契約を解除することができる(民法557条1項)。
ただし、相手が契約で定められたことを始めるなど履行に着手すると、手付解除は認められない。 解除の方法などは一般の場合と同様であるが、手付額、または倍額のほかに損害賠償を請求することはできない(同条2項)。 手付には、このほか証約手付、違約手付がある。

価格査定 (かかくさてい)

宅建業者が売却の媒介依頼を受けた不動産に関し、 専門家の立場から依頼者へ助言する合理的希望価格の形成のための成約見込価格を調査・算出することをいう。 業者は売買すべき価額について依頼者に意見を述べるときは必ず一定の標準的手法に従い、選択した取引事例を根拠として明示し、 依頼を受けた不動産と比較検討して、客観性ある実際的な成約見込価格によらなければならない。 この手法が価格査定マニュアルである。これに要する費用は媒介の成功報酬に含まれる(宅建業法34条の2第2項)。

瑕疵担保責任 (かしたんぽせきにん)

売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき、売主が買主に対して負う責任をいう(民法570条)。 「売主の担保責任」の一形態である。瑕疵とは、建物にシロアリがついていたとか、土地が都市計画街路に指定されていたことなどをいう。 買主は、善意無過失である限り、契約時にわからなかった瑕疵のために損害を受けたときは、 売主に対して賠償請求をすることができる。 また瑕疵のため契約の目的を遂げることができない場合には、 契約を解除することができる(同法566条1項)。 ただしこれらは、買主が瑕疵を知ったときから1年内にしなければならない(同法570条、566条3項)。 また強制競売で物を買った(競落した)場合には、買主にこれらの権利は与えられない(同法570条但書)。

瑕疵担保責任についての特約の制限 (かしたんぽせきにんについてのとくやくのせいげん)

宅建業者が自ら売主となる宅地、または建物の売買契約においては、 瑕疵担保責任についてこれを負う期間 (民法570条において準用する同法566条3項に規定する期間)をその目的物の引渡しの日から2年以上とする場合を除き、 民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないとされている。 買主に不利な特約とは、瑕疵担保責任を負わないとするもの、 これを負う期間を買主が知ったときより1年未満の期間とすることのほか、 契約解除も損害賠償も認めず補修のみを行うとするもの、 瑕疵の個所によっては責任を負わないとするもの等があげられる。 宅建業法は、このような買主に不利な特約を制限するとともに、これに反した特約は無効としている(宅建業法40条)。

仮換地 (かりかんち)

土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、 土地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、 施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、 このようにして指定された土地を仮換地という。
仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた者は 、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮 換地について従前の宅地について有した権利の内容である使用収益と同じ内容の使用収益ができるが、 従前の宅地については使用収益ができなくなる.。

仮登記 (かりとうき)

終局登記(本登記)をなしうるだけの実体法上、または手続法上の要件が完備していない場合に、 将来の登記の順位を保全するため、あらかじめなす登記をいう(不動産登記法2条)。 後日要件が完備して本登記がなされれば、仮登記の順位が当該本登記の順位になるという順位保全効力を有する(同法7条2項)が、 仮登記のままでは対抗力はない。 このような仮登記の一時的・仮定的性格に鑑み、実務上仮登記申請の際には登記済証、利害関係人の承諾書の添付は必要とされず、 さらに法律上仮登記権利者が単独で、仮登記義務者の承諾書を添付してする方法(同法32条)や 仮登記仮処分命令によってする方法(同条33条)等、仮登記申請の特則が設けられている。

管理組合 (かんりくみあい)

区分所有建物の建物全体の維持管理と、区分所有者間の権利義務を調整するため、区分所有者で構成される団体が管理組合である。
建物の区分所有等に関する法律は、「区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、 この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」(同法3条)と規定し、 区分所有者は当然にこの団体の構成員となるとしている。 一般には、区分所有者による集会を経て設立される。

管理形態 (かんりけいたい)

マンション等の区分所有建物の維持管理については、通常管理組合と管理会社との間に管理委託契約が結ばれ、その契約の内容に応じて管理形態が定められる。主な管理形態としては、次のようなものがある。

巡回管理:管理人を定期的(たとえば週3回ゴミを出す日等)に巡回させて管理業務を行う形態

住込管理:管理人が住み込む形態

日勤管理:管理人を通勤させて業務を行う形態

無人管理:管理人を置かずに、たとえば、清掃をパートタイマーを雇用して処理する等の形態で、いわば自力管理である。管理形態により管理の内容、サービス、費用が異なるので、それぞれのマンションの規模、立地条件、設備等により適当なものを選定すべきである。

期限付き建物賃貸借 (きげんつきたてものちんたいしゃく)

平成4年8月1日に施行された借地借家法で、新たに設けられた制度。従前の借家法は、貸主側に特別な事情があっても、一時的に使用することを目的とする賃貸借と認められない限りは、すべてその終了時に正当事由が必要であった。そこで、借地借家法は、1)転勤、療養、親族の介護その他の本人の意思を超えたやむを得ない事情で不在となる場合(借地借家法38条、賃貸人の不在期間の建物賃貸借)、2)または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明かな場合(同法39条、取壊し予定の建物の賃貸借)に、建物を貸すことができそうな一定の期間だけ建物を貸し、期限がきたら正当事由の有無にかかわらず、建物を確実に返してもらうことができるという制度を創設した。 このような制度は、従来の借家法とは大きく権利関係が異なるものとなることから、契約を締結する際、次の要件が必要となる。1)については、a)転勤その他のやむを得ない事情があること、b)その事情により一定期間その建物を生活の本拠として使用しないこととなること、c)その期間の経過後は建物を生活の本拠として使用することとなること、d)やむを得ない事情を記載した書面により、契約を更新しない旨の特約をすること。2)については、a)法令または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明らかな場合であること、b)建物を取り壊すべき事由を記載した書面により、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨の特約をすること。いずれの契約についても、書面によることが、条文上要求されているので制度を利用するにあたっては、注意が必要である。特に1)の制度は、サラリーマン等が転勤等で一時的に持家を貸す場合に利用できるため、リロケーションサービスとともに今後が注目されている。

危険負担 (きけんふたん)

建物の売買契約などの双務契約において、契約後類焼などによって建物が焼け、売主の引渡義務が履行できないようなとき、損害(危険)を当事者のいずれが負担するかの問題をいう。建物の引渡義務を負う売主(債務者)が代金を請求しえないとするのが債務者主義、買主(債権者)は代金を支払わねばならぬとするのが債権者主義である。
民法の規定によれば、 不動産のような特定物に関する物件の設定または所有者の移転をもって双務(売買等)契約の目的として場合は、債権者主義を採っているが、 自動車を10台売買するというように種類と数量だけが定まっているような契約の場合は、どの自動車を売るのかがはっきりした時点、つまり不特定物が特定物に変わったときから、買主である債権者が危険負担することとなり(民法534条)、 その他の場合は債務者主義を採っている(同法536条)。 なお、実際の不動産取引の場合は、民法の規定とは逆に、特約をもって債務者主義を採っているのが一般である。

既存不適格建築物 (きぞんふてきかくけんちくぶつ)

建基法の規定の施行、または改正の際すでに建っている建築物、または工事中の建築物で、 当該規定に全面的に、または一部が適合していないものをいう。 既存不適格建築物については、その適合していない規定に限り適用が除外され(同法3条2項)、 そのままその存在を認められるが、一定の範囲を超える改築等を行う場合には、 同法の規定に適合するように既存の部分の手直しを行わなければならない(同法3条3項、86条の2)。

供託 (きょうたく)

法令により金銭・有価証券またはその他の物品を供託所(法務局、地方法務局、その支局または法務大臣の指定する法務局等の出張所)に寄託することをいう。供託の内容を大きく分類すると、債務消滅のためにする供託(弁済供託)。一般的には、債権者の受領拒否、受領不能および債務者の過失なしに債権者を確知できないとき(民法494条)等。
債権担保のためにする供託(担保供託)。相手方に生ずる障害を担保するための供託(宅建業法25条、旅行業法7条等)。
単に保管を依頼するだけの供託(保管供託)。他人のものを勝手に処分できない事情があるとき(質権設定の際の支払いに関する供託(同法367条>等)。
その他の供託(特殊供託)。公職選挙立候補者の供託(公職選挙法92条)等。 供託の方法および場所等については、供託法および宅建業法等それぞれの法律で定められている。

共有・準共有 (きょうゆう・じゅんきょうゆう)

複数の者がひとつの物の所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権を有する場合を準共有(民法264条)という。 数人共同で、物を買ったり相続したりすると共有を生じ、各人はこの物の持分を有することになる。 持分は合意、または法律の規定(民法900条等)で決まるが、それが明らかでない場合は均等と推定される(同法250条)。 共有者は持分に応じて共有物全部の使用ができる(同法249条)。共有物の保存行為は単独でできる(同法252条但書)が、 管理行為は過半数で決し(同法252条)、その費用は持分に応じて負担する(同法253条)。
共有物全部の処分は全員一致でなければならないが、持分の処分は自由である。
共有物の分割は協議により(同法256条)、協議が調わないときは裁判所に請求する(同法258条)。

クーリング・オフ

宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、宅建業者の事務所またはそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申込み、または売買契約について、8日間以内の場合には無条件に申込みの撤回または契約の解除ができる(宅建業法37条の2)。
これをクーリング・オフという。ただし、次の場合には申込みの撤回等ができない。
申込みの撤回等ができる旨等一定の事項を告げられた日から8日を経過したとき 宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が支払われたとき申込みの撤回等の意思表示は、書面により行う必要があり、その効力は書面を発したときに生ずる。この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければならない。

区分所有権 (くぶんしょゆうけん)

一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、または倉庫、その他建物としての用途にすることができるものがあるときの、その各部分を目的とする所有権をいう(建物の区分所有等に関する法律1条、2条1項)。この各部分は専有部分と呼ばれ、共用部分と区別される。 専有部分については、一般の所有と同様に扱われるが、一棟の一部であるから共同の利益に反するような使用は許されない(同法6条)。 共用部分に対しては専有部分の床面積の割合で持分を有し(同法14条)、共同で使用する(同法13条)。
専有部分の処分は自由であるが、敷地利用権をこれと切り離すことはできず(同法22条)、共用部分の持分の処分もこれに従う(同法15条)。

契約の解除 (けいやくのかいじょ)

民法上は、売買・贈与契約等の非継続契約と、賃貸借、雇用、委任、請負等のように一定期間継続する契約の両方について「契約の解除」という用語を用いているが、本来は、売買契約等いったん成立した契約を一方の意思表示によって、当初に遡って解消させることをいう。 契約の解除は、契約締結の際、一定の事由があるとき解除を認めるという合意をしておいた場合(約定解除権)か、履行遅滞(民法541条)、履行不能(同法543条)等、法定の事由がある場合(法定解除権)でなければ、これをすることができない。 解約手付、買戻しの特約のあるときも解除権の留保があったものとされる。契約解除は相手方に対する意思表示でなされるが、履行遅滞の場合にはその前に催告を要する(同法541条)。 解除により各当事者は原状回復義務を負い、もし損害があれば賠償請求もできる(同法545条3項)。 なお、賃貸借、雇用、委任請負等の契約の解除については、将来に向かってのみその効力を生ずるものとされ、いつでも契約を解除することができるが、相手方に不利なときに契約を解除する場合は、損害賠償を支払わなければならない(同法617条、620条、626条、630条、635条、651条、652条)。

原状回復義務 (げんじょうかいふくぎむ)

契約によって履行された給付をその解除によって契約前の状態に戻す義務をいう(民法545条1項本文)。 契約の解除は、有効に成立した契約の効力を当初に遡って消滅せしめるものであるから、 契約によって給付がなされていれば、それがなかったときと同一の状態(原状)に戻す義務を生ずる。 ただし、物が第三者に転売されているような場合には、解除によってその所有権を奪うことは許されない(同条同項但書)。原状回復の方法は、物を給付したときはその物自体か、それができないときは解除当時の価格を返還すべきであり、金銭給付の場合には、受け取ったときからの利息を付して返還しなければならない(同条2項)。

現状有姿売買(現況) (げんじょうゆうしばいばい(げんきょう)

不動産取引で、売買契約書中に「現状有姿(のまま)」「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることが少なくないが、 その意義、具体的な内容については業界でも定説がない。現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いが、単に現状有姿との記載があるからといって、 これをもって直ちに、売主の瑕疵担保責任の免責についての合意があるとまでいえない(宅建業法40条、民法570、566条参照)。

建築確認 (けんちくかくにん)

建築物を建築しようとする場合には、建築主はあらかじめ、その計画が建築物の敷地、構造および建築設備に関する法令に適合するものであることについて、建築主事の「確認」を受けなければならない。
建築確認申請を受けなければならないのは、 特定の用途または一定の規模以上の建築物を建築し、または大規模の修繕もしくは大規模の模様替えをしようとする場合(建基法6条1項1号〜3号)、 都市計画区域(都道府県知事が指定する区域を除く)内、または都市計画区域外で都道府県知事が指定する区域内において建築物を建築しようとする場合である(同条1項4号)。

建築協定 (けんちくきょうてい)

土地所有者および借地権者が、建基法の定めるところにより締結する建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準についての協定をいう。 住宅地としての環境、または商店街としての利便を高度に維持増進する等建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善することを目的としている(建基法69条)。建築協定を締結しようとする土地所有者等は、その全員の合意により、協定の目的となっている土地の区域、建築物に関する基準、協定の有効期間、および協定違反があった場合の措置を定めた建築協定書を作成し、特定行政庁の許可を受けなければならない(同法70条)。

建ぺい率 (けんぺいりつ)

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう。建築物の敷地内に一定割合以上の空地を確保することにより、建築物の日照、通風、防火、避難等を確保するため、都市計画区域内においては、用途地域の種別、建築物の構造等により、その最高限度が、下の表のように制限されている(建基法53条)。

権利証(登記済証) (けんりしょう(とうきずみしょう)

権利に関する登記済証のことを略して権利証という。 広義には登記所から登記済の証明として交付を受けたすべての書面を登記済証というが、権利に関する登記済証とは、登記名義人がその権利を保存、設定、移転等により取得した登記の際、登記所から登記済みの証明として交付を受けた書面をいう(不動産登記法60条)。当該権利の登記名義人たることを表象する書面であり、その人が将来登記義務者として登記申請する場合には、 その申請意思の担保として添付を要求される(同法35条1項3号)。 もし登記済証が滅失、または紛失したときは保証書によることになる(同法44条)。
なお、所有権の登記ある不動産についての合筆、合併登記の登記済証は、その権利に関する登記済証として扱われる(同法60条1項)。

公図 (こうず)

旧土地台帳法施行細則2条1項の規定により、登記所が保管している土地台帳付属地図の一般的呼称である。
公図は、旧土地台帳法の廃止によりその法的根拠が失われたが、 不動産登記法17条所定の地図が整備されるまでの暫定的措置として登記所に保管され、この地図に準ずる図面として取り扱うこととされており(不動産登記事務取扱手続準則29条)、登記所で一般の閲覧に供されている。公図は、各筆の土地の位置、形状、地番を公証するものとして事実上重要な機能を有しており、 道路付きや隣地境界の関係を知る手だてにもなるが、前記のとおり公図には法律上の効力もなく、 必ずしも現地を正しく反映していないものがあるので公図を無条件に信頼するのは危険である。
なお、地租(固定資産税)が国税から地方税に変更になった際、土地台帳およびその付属地図が市町村に引き渡されたため、 市町村役場にも公図が備え付けられており、市町村役場においても建築確認に必要な地図とともに交付の申請および閲覧をすることができる。

債務不履行 (さいむふりこう)

債務者が、その責めに帰すべき事由(故意、過失)によって、債務の本旨に従った履行をしないことをいう(民法415条)。 履行期に遅れた履行遅滞、履行することができなくなった履行不能、および履行はしたが十分でなかった不完全履行の3つの態様がある。
履行遅滞と不完全履行で、まだ履行の余地のある場合には、裁判、執行によって債務自体の履行の強制もできるが、 債権者はこれとともに損害賠償の請求もできる(同条前段)。履行不能または不完全履行で、 もはや履行の余地がない場合には、これに代わる損害賠償請求ができる(同条後段)。
また双務契約などの場合には、債権者は契約を解除して自己の債務を免れ、もしくは原状回復を図ることができる。

敷金 (敷金)

主として建物の賃借人が、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保するため賃貸人に交付する金銭をいう(民法316条、619条2項参照)。このほか権利金、保証金等も授受されることがあり、その性格および内容は当事者の合意によることになるが、敷金は契約が終了して、建物等を明け渡した後に、未払賃料等があればこれを控除したうえで返還される点に特徴がある。賃借人は契約継続中に、敷金によって不払賃料に充当させることはできない。敷金返還請求権は建物等を明け渡したときに発生するから、賃借人の建物等の明渡しと同時履行の関係にない。また敷金には利息を付さないのが普通であり、建物等の所有権(賃貸人の地位)が移転したときは、新所有者に引き継がれる。

私道負担 (しどうふたん)

不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。 私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。 また私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や将来生じることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。 宅建業法35条に規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」 を説明することが義務付けられている。 これは、私道負担のあることを知らないで取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものである。

借地権 (しゃくちけん)

建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいう(借地借家法2条1号)。 借地権者は地代支払い等の義務を負うが、借地借家法は土地賃借権の登記(民法605条、不動産登記法1条)、 または地上権の登記がなくても地上建物に登記があれば、借地権の対抗力を認め、 その存続期間を定め(借地借家法3条)、契約の更新を広くみとめ(同法5〜7条)、 さらに借地権の譲渡や借地転貸の場合の借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可(同法19条)や借地権者の建物買収請求権(同法13条)等の制度を設け借地権を強化した。借地権は、ひとつの財産権としての評価を受け、借地契約に当たっては、その割合の権利金が授受されることがある

重要事項の説明義務 (じゅうようじこうのせつめいぎむ)

宅建業者は、宅地建物取引に際し、売買、交換もしくは貸借の相手方、もしくは代理を依頼した者、またはその媒介に係る取引の各当事者(以下「相手方等」という)に対して契約が成立するまでに、その者が取得し、または借りようとしている宅地建物に関する一定の事項、すなわち私法上、公法上の権利関係・取引条件等について書面(重要事項説明書)を交付して、宅地建物取引主任者から説明をさせなければならない(宅建業法35条)。なお、宅地建物取引主任者は当該書面に記名押印をするとともに、説明をするときは、相手方等に対して、宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。

守秘義務 (しゅひぎむ)

宅建業者およびその使用人、その他の従業者は、正当な理由がなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならず、 宅地建物取引業を営まなくなった後、またはその使用人等でなくなった後でも同様とされている(宅建業法45条、75条の2)。 宅建業者等は、宅地または建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けたり取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることを特に強く義務付けられている。「正当な理由」が認められる場合として、たとえば、裁判のさい、または税務署の職員から法令に基づき証言を求められた場合等があげられる。

使用貸借 (しようたいしゃく)

借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう(民法593条以下)。 借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、 目的物を返還しなければならない。使用収益の対価を支払わない(無償)点において賃貸借と異なる。使用貸借には、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法(平成4年7月31日までの契約の場合は、旧借地法、旧借家法、旧建物保護法)は適用されない。親族や雇用等特殊な人的関係のある者の間で約束されるが、そういう人的関係の崩壊したときに法的紛争を生ずることが少なくない。

譲渡担保(じょうとたんぽ)

債権保全のため、ある財産権を債権者に譲渡する形式の物的担保をいう。民法に規定はないが、取引の慣行から生まれ、判例学説によって認められた担保である。債務者乙は、債権者甲に譲渡担保に供した目的物をそのまま使用収益できるので、生産財等について多く設定されるが、不動産についても用いられ、登記原因を「譲渡担保」とすることも認められている。債務が完済されると目的物の所有権は乙に復帰するが、弁済されないと甲はこれを第三者丙に売却し、または自己の所有とすることによって、優先弁済を受けることになる。ただし、甲は債権額を超える部分の精算をしなければならない。乙の他の債権者丁が目的物を差し押えたとき、甲は第三者異議の訴(民事執行法38条)ができる。

接道義務 (せつどうぎむ)

都市計画区域内において、建築物の敷地が建基法上の道路(自動車専用道路を除く)に2m以上接しなければならないことをいい、 建築物およびその敷地の利用の便宜、避難・消防活動の確保等を図るため、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することを目的としている。
なお、大規模な建築物や多量の物資の出入りを伴う建築物などについては、 その用途または規模の特殊性に応じ、避難または通行の安全の目的を達成するため、 地方公共団体は、条例で敷地と道路の関係について必要な制限を付加することができることとされている(建基法43条)。

専属専任媒介契約 (せんぞくせんにんばいかいけいやく)

媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約(依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない旨の特約)を付した契約である。
媒介契約を締結した業者は、書面の交付義務、 価額等について意見を述べる際の根拠明示義務が課されているが、さらに専属専任媒介契約を締結した業者は、 媒介契約の有効期間を3か月以内とすること、 依頼者の申し出がないと期間の更新ができないこと等のほか、 1週間に1回以上業務の処理状況について報告すること、 媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
などが義務づけられている。

専任媒介契約 (せんにんばいかいけいやく)

依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一形式。専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、宅建業者は他の業者から依頼書を横取りされることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できるなどのメリットがある。
宅建業法では依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は3か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3か月を超えないこと、
宅建業者は2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること、
媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
などを義務づけている(同法34条の2) なお、専任媒介契約を締結するときは、建設大臣の定める標準専任媒介契約約款によることが望ましいとされている。

セットバック

都市計画区域内において建築物を建築するさい、建築物を、建基法の規定により道路の境界線から一定の距離を後退させることをいう。具体的には 前面道路がいわゆる2項道路(4m未満の道路)である宅地に建築物を建築する場合は、その建築物を道路の中心線から2m(ただし、道路の反対側がガケまたは川などの場合は、そのガケ等の側の道路の境界線から水平に4m)以上後退(セットバック)されなければならない(建基法42条2項)。
壁面線が指定されている道路に面している宅地に建築物を建築する場合は、当該壁面線まで建築物を後退(セットバック)させなければならない(建基法47条)。
道路斜線制限により中高層建築物の一部を後退させる(セットバック)(建基法56条1項1号)場合の3通りがある。

先行登記 (せんこうとうき)

不動産取引においては、所有権移転登記の申請手続きおよび目的物の引渡しという売主の債務と、 売買代金の支払いという買主の債務とは同時履行の関係にあるのが原則である(民法533条)が、 金融機関が買主に融資する場合は担保を確保するため売主が最終代金を受け取る前に目的物の所有権移転登記等を金融機関から求められることがあり 、これを実務界では先行登記と呼んでいる。 なお、先行登記に伴う売主のリスクを回避するため、実務上、売主に借入金の受領権限を与える措置がとられる。

底地 (そこち)

借地権の付着している宅地における当該宅地の所有権をいう。 つまり、宅地に建物の所有を目的とする地上権・賃借権を設定した場合の、 その宅地の所有権を指すものである。所有権に地上権・賃借権を設定すると地主に帰属する不完全所有権と借地人に帰属する借地権とに分かれるが、 この不完全所有権が底地である。したがって、底地の価格と借地権の価格とは密接に関連している。

建付地 (たてつけち)

宅地の態様のひとつであり、更地(さらち)とは異なり、宅地のうえに建物等が存在するが、 その所有者は宅地の所有者と同一人であり、かつ、その宅地の使用収益を制約する権利が付着していない宅地をいう。
すなわち、自用の建物等の敷地のことである。鑑定評価にあっては、建物の種類等の宅地の使用状況には関係なく、 その宅地の最有効使用の状況により判断する。

地上権 (ちじょうけん)

他人の土地において、工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する物権をいう(民法265条以下)。 契約によって設定されるのが原則である。建物所有を目的とする地上権は、借地権として借地借家法の保護を受ける。 地上権はその譲渡・転貸が自由であること等、賃貸借と比較して借地権設定者に不利益なため、 わが国では土地利用契約のほとんどが賃貸借契約であるといわれている。地上権はたとえば地下鉄または高架線等のため、 地下または空間にも設定することができる(同法269条の2)。このような権利は「区分地上権」(いわゆる地下権・地上権)と呼ばれている。

地目 (ちもく)

土地の現況および利用状況による区分をいい、不動産登記法施行令3条によれば、土地の主たる用途により、田、畑、宅地、 塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、 保安林、公衆用道路、公園、雑種地の21種類に区分されている(不動産登記法施行令3条)。 不動産取引に当たっては、 田・畑など地目によっては権利の移転等に制限がある場合があり、 また登記簿上の地目と土地の現実の利用状況が一致していない場合もあることに、留意する必要がある。

賃貸借 (賃貸借)

甲が乙に目的物を使用収益させ、乙が甲に賃料を支払う契約をいう(民法601条)。民法は、貸衣裳やレンタカーなどのような動産の賃貸借と土地建物のそれとの区別をほとんど考えないで規定したが、建物所有を目的とする土地の賃貸借では、長期の契約期間を必要とするので、借地借家法3条は存続期間を30年以上と定めた。また、民法上は、土地または建物の賃借権は、それを登記しない第三者に対抗することができないが、借地借家法10条1項は、借地上の建物の保存登記をすれば借地権を、同法31条1項は、建物の引渡しがあれば、借家権を第三者に対抗することができるものとした。

つなぎ融資 (つなぎゆうし)

不動産を取得しようとする者が、公的融資や自己所有不動産の売却代金を受領する以前に、 工事代金や購入代金にあてるため受ける融資のことをいう。 特に買換えの場合、手元流動資産や余裕資金の乏しい買主が無理な買換えを目論んだものの、 所有不動産の売却に手間取って、金利に追われることがある。

定期借地権 (ていきしゃくちけん)

平成4年8月1日より施行された借地借家法で新たに創設された制度。更新がなく、定められた契約期間で確定的に借地関係が終了する。従前の借地法では、存続期間が満了しても借地権が消滅するわけではなく、正当事由が必要であった。その結果、借地権を設定することが躊躇され、設定する場合においては、高い権利金等の支払いが生じていた。そこで、借地借家法は、借地法の大原則である「存続期間が満了しても借地権は当然には消滅しない」という仕組みに対して、一定の場合には例外を認める、つまり一定の範囲で、更新のない借地権を認めることとし、新たに以下の3つの類型の定期借地権を創設した。 存続期間を50年以上と定めることを要件とする「一般定期借地権」(同法第22条)
借地権を設定した日から30年以上を経過した日に借地上の建物を借地人から地主に譲渡することをあらかじめ約束して借地をする「建物譲渡特約付借地権」(同法第23条)
事業目的で存続期間を10年から20年以下とする「事業用借地権」(同法第24条)
この定期借地権制度が利用されることによって土地を貸しやすく借りやすくなり、借地の新規供給、利用の幅が広がることが期待されている。

停止条件 (ていしじょうけん)

将来発生することが不確実な事実を契約等の効力の発生要件とする場合の不確定な事実をいう。 例えば「うまく入社できたらこの家を安く売買する」というような契約をしたときは、入社することが停止条件であり、 このような契約を停止条件付売買契約という。入社できたことを条件の成就といい、 そのとき売買契約の効力を生ずる(民法127条1項)。停止条件に対するものを解除条件と呼び、解除条件付売買契約では、反対に、契約のとき売買の効力を生じ、 入社できなかったときは、解除条件が成就し契約の効力が失われる(同条2項)。いずれの条件が付されていても、 条件の成否未定の間は、条件成就によって生ずる利益は保護される(同法128条、130条)。

抵当権(ていとうけん)

債務者または第三者(物上保証人)に用益させたままで、債務の担保として提供した不動産等について、 優先弁済を受ける担保物権をいう(民法369条以下)。 優先弁済は、通常民事執行法に従い換価(任意競売)によるが、破産の場合は別除権(破産法92条以下)、 会社更生では更生担保権(会社更生法123条等)によって行う。抵当権者は目的物の交換価値だけを確保し 、設定者に使用収益権を留保することから、生産財について最も合理的な担保とされ、 不動産に限らず、特別法により、鉄道財団(鉄道抵当法)、工場財団(工場抵当法)、 航空機(航空機抵当法)、船舶(商法848条以下)、自動車(自動車抵当法)、建設機械(建設機械抵当法)等を対象とする抵当権もある。

手付 (てつけ)

売買、賃貸借等の契約に際し、当事者の一方から相手方に対して交付される金銭その他の有価物をいう。 手付には、契約の成立を証する証約手付、手付を交付した者はそれを放棄し、 相手方はその倍額を償還して契約を解除することを認める解約手付、 手付額を債務不履行の場合の損害賠償額の予定または違約罰とする違約手付がある。 どの手付であるかは当事者の意思によって決められるが、いずれの場合にも、証約手付の意味がある。民法は、当事者の意思が不明のときは、解約手付と解することとしている(民法557条)。 宅建業者が売主として受け取る手付は解約手付である(宅建業法39条2項)。 なお、契約の際内金と表示されても解約手付と解されることがある。手付金は、 契約が約定どおり履行されるときは、一部弁済として取り扱われることとなる。

電車・バス等の所要時間 (でんしゃ・ばすなどのしょようじかん)

不動産の表示規約では、電車・バス等の所要時間の表示基準を定め(同規約12条7号)、1)乗換えを要するときはその旨、2)特急・急行等の種類、3)特急料金等の特別料金を要するときはその旨、4)ラッシュアワーと平常時の所要時間が著しく異なるときはその旨、5)運行本数が著しく少ないときはその旨を明示することを義務づけている。所要時間はダイヤグラムに従い表示するが、乗換え時間や待ち時間は含まれない。なお、通勤時間帯に運行されていない特急列車等による所要時間だけの表示は許されない。

登記の公信力 (とうきのこうしんりょく)

登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、 一定の要件のもとでその権利を取得することが認められることをいう。 わが国では、登記の公信力を認めない。したがって、いくら登記名義人が真実の所有者と思って、 その者から不動産を買い受けたとしても、真の所有者からはそれを取り上げられることになるので、 不動産の取引では、登記簿を閲覧するだけでは不十分ということになる。これに対して、 動産では占有に公信力が認められるから、売主の所有と信じた買主は、そう信じるについて過失がなければ、 真の所有者がほかにあっても、その動産の所有者となることができる(民法192条)。

登記簿 (とうきぼ)

私法上の権利の得喪・変更など関係事実の存在を公示かつ保護するため、一定の事項を記載した公の帳簿をいい、不動産登記簿、船舶登記簿、商業登記簿がある。

徒歩所要時間の表示 (とほしょようじかんのひょうじ)

宅建業者が一団の宅地または建物の分譲の広告をする場合に、当該団地から各施設までの距離または所要時間について表示をするときは、不動産の表示に関する公正競争規約12条(9)および(12)により、道路距離80mにつき1分を要するものとして算出し、1分未満の端数については1分に切り上げることとしている。坂道、歩道陸橋は考慮されず、信号の待ち時間も含まれない。団地から駅その他の施設までの徒歩所要時間を計る場合、それらの施設から最も近い団地内の地点が起点となる。

2項道路 (にこうどうろ)

建基法42条2項に定められた道路なので、一般にこう呼ばれる。みなし道路ともいう。
幅員4m未満でも、1.8m以上あり、昭和25年11月25日以前(この日以降に都市計画区域に指定された区域内の場合は、 指定の日の前日以前)から建物が立ち並んでいる道路で、特定行政庁が道路として指定したものは建基法上の道路とみなされ 、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされる。ただし平成4年の法改正により、 特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6m以上が道路として取り扱われるが、 この6m区域指定を受けた場合は、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)が道路境界線とみなされる。また道路の片側が川や崖等の場合は、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされる。2項道路の広告に当たってはその旨を表示しなければならない。また、その結果、敷地面積が概ね2割以上減少することとなる場合は、その面積も表示しなければならない。

法地 (のりち)

法面(のりめん)ともいい、実際に宅地として使用できない斜面部分を指す。これは、自然の地形によるもののほか、傾斜地の造成に当たって、土崩れを防ぐために造られる場合がある。表示規約では、法地も傾斜地に含まれるとされ、一定割合以上の傾斜地を含む場合は、その面積を表示しなければならないとされる。

媒介契約 (ばいかいけいやく)

宅地または建物の売買、交換または貸借のなかだち(とりもち)を宅建業者に依頼する契約のことをいう。宅地または建物の売買または交換等をしようとする場合、自分の希望する条件(価格、引渡し時期等)に合った適当な相手方を、広い範囲から探し出すことは極めて困難である。そこで、これらの取引をする際に、両者の間をとりもつことを専門としている宅建業者に、取引の相手方を探すよう依頼することになる。このときの依頼契約を媒介契約という。宅建業者は、宅地または建物の売買または交換に関する媒介契約を締結したときは、後日、媒介契約の存否、内容、報酬等をめぐって紛争等の生ずるのを防止するため、遅滞なく、一定の契約内容を記載した書面を作成し(媒介契約の内容の書面化)、依頼者に交付することが義務付けられている(宅建業法34条の2)。なお、媒介契約は、依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができる一般媒介契約(明示型と非明示型がある) 依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができない専任媒介契約 依頼者が依頼をした宅建業者が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することができない専属専任媒介契約 がある。

表示登記 (ひょうじとうき)

不動産登記簿の表題部(不動産登記法16条2項)になされる登記をいう。土地については所在、地番、地目、地積(同法78条)、建物については所在、家屋番号、種類、構造、床面積等(同法91条)が表示される。これらを登記簿に記載することによって、不動産の客観的現況をそのまま公示し、権利に関する登記が正確かつ円滑に行われることが期待できる。表示登記の申請人は原則的にはその所有者(所有権登記名義人)である(同法25、80、93条)が、表示については職権主義がとられ(同法25条の2)、登記官に実地の調査権がある(同法50条)。これは、登記に際して、登記所に出頭を要しないこと(同法26条2項)とともに権利の登記との大きな違いである。

不動産の表示に関する公正競争規約
(ふどうさんのひょうじにかんするこうせいきょうそうきやく)

不当景品類および不当表示防止法10条の規定に基づき公正取引委員会の認定を受けて、不動産業界が設定した不動産の取引に関する広告その他の表示に関する自主規制基準。同法4条(不当表示の禁止)の解釈基準のひとつとして取り扱われる。昭和38年東京地区に設定され、現在、北海道、東北、首都圏、東海、北陸、近畿、中国、四国、および九州の9地区に設定されている。

法定代理人 (ほうていだいりにん)

法律の規定により代理人となった者をいう。未成年者の両親(民法818条以下)、禁治産者の後見人となった配偶者(同法840条)のように、本人に対して一定の地位にある者が当然代理人になる場合のほか、父母が協議離婚の際に定める親権者のように、本人以外の者の協議により定まる場合(民法819条1項)、相続財産管理人のように裁判所によって選任される場合(民法918条)等がある。法定代理人は、任意代理人と同様本人に対して善良なる管理者の注意義務および誠実義務を負うが、その権限(代理権の範囲)が法律または裁判所の命令によって決められる点、および本人との信任関係がなく復代理人を自己の責任で選任しうる点で任意代理人と異なる。

法定地上権 (ほうていちじょうけん)

不動産の競売が行われた場合に、法律によって設定されたとみなされる地上権をいう。
地上権は、本来契約によって設定されるのであるが、その例外である。同一所有者に属する土地、またはその上にある建物の一方について抵当権が設定され、それが実行された場合には、建物はその存立根拠を失ってしまうので、建物のために地上権が設定されたものとみなされるのである(民法388条)。民事執行法81条も、強制競売について同様の定めをしている。なお判例は、土地、建物の双方に抵当権が設定された場合にも、民法388条の類推適用を認めている(最高裁昭和37年9月4日民集16巻1854ページ)。

保存登記 (ほぞんとうき)

狭義には不動産の先取特権の保存登記(不動産登記法1条)を指すとされているが、広義には、未登記の不動産について初めてなす所有権の登記も含まれる(同法100条)。
所有権の保存登記は、 登記簿の表題部に自己または相続人が所有者として記載される者 判決により自己の所有権を証する者 収用により所有権を取得した者 区分所有建物(マンション)については、表題部に記載された所有者の証明書により、その所有権を取得したことを証する者が単独で申請することができる。
なお、先取特権にあっては、先取特権者と債務者との共同申請により行う(同法26条1項、115条、119条)。裁判所書記官から未登記の建物についての差押えの登記の嘱託があったようなときには、例外として職権で保存登記がなされる(同法104条)。

みなし道路 (みなしどうろ)

建基法42条2項に定められた道路で、一般的には2項道路と呼ばれる。
幅員4m未満でも、1.8m以上あり、昭和25年11月25日以前(この日以降に都市計画区域に指定された区域内の場合は、 指定の日の前日以前)から建物が立ち並んでいる道路で、特定行政庁が道路として指定したものは建基法上の道路とみなされ、 道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされる。 ただし平成4年の法改正により、特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6m以上が道路として取り扱われるが、 この6m区域指定を受けた場合は、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)が道路境界線とみなされる。 また道路の片側が川や崖等の場合は、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされる。 2項道路の広告に当たってはその旨を表示しなければならない。 また、その結果、敷地面積が概ね2割以上減少することとなる場合は、その面積も表示しなければならない。

容積率 (ようせきりつ)

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。建築物の規模とその地域の道路等の公共施設の整備状況とのバランスを確保すること等を目的として、都市計画区域内においては、用途地域の種別および前面道路の幅員により、その最高限度が制限されている(建基法52条)。 平成4年の都計法および建基法の改正により、誘導容積制度および容積の適正配分制度が導入され、良好な市街地形成を図るうえで、公共施設の整備状況に応じて、また、メリハリのきいた容積規制により土地の有効・高度利用を図っている。

連帯保証 (連帯保証人)

保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することをいう。連帯保証も保証の一種であるから、主たる債務に服従し、主たる債務者に生じた事由は、原則として連帯保証人に効力を生ずる。しかし半面、連帯保証には連帯債務の規定が適用され、例えば連帯保証人に対する請求は、主たる債務者に対しても時効中断の効力を生ずる(民法458条、434条)。また、普通の保証と違い、催告の抗弁権および検索の抗弁権はなく、債務者から請求があれば、連帯保証人は直ちに弁済の責任を負うことになる。この点から連帯保証は、普通の保証よりも担保性が強い。連帯保証人が弁済したときは主たる債務者に求償権を有することは、普通の保証と同じである。

 

入居までの費用・入居してからの費用

1. 用意するお金の目安は家賃の8か月分

首都圏の場合、賃貸住宅に入居するには、およそ家賃の6か月分が必要と言われています。その内訳は、敷金が5か月分、仲介手数料が1か月分、前家賃(=入居を開始する月の家賃)が1か月分です。もっとも、礼金や仲介手数料が不要の物件もありますから、8か月というのはあくまで目安と考えてください。
また、引越し費用や家具の購入費用も含めると、実際にかかる費用は6か月より多いとも言えます。できるだけ余裕を持って予算を組んでおく必要があります。
 
2. 礼金は家賃の1〜2か月分

首都圏では、賃貸住宅に入居するとき、家主に対して礼金を支払うのが一般的です。礼金は、賃貸住宅から退去しても戻ってきません。礼金の額は物件によって異なりますが、およそ家賃の1〜2か月分が相場です。
なお、礼金を支払うのは、賃貸借契約を正式に締結するときです。物件探しや入居申込の時点では、礼金を支払う必要はありません。
 
3. 敷金は家賃の2〜6か月分

首都圏では、賃貸住宅に入居するとき、家主に対して敷金を預けておくのが一般的です。敷金はあくまでも預けておく金銭ですから、賃貸住宅から退去するときに原則的には戻ってきます。
ただし、賃貸住宅から退去する際に、家賃を滞納している場合や、入居者の負担で部屋を補修する必要がある場合には、その金額が敷金から差し引かれることになります。
首都圏では、敷金の額はおよそ家賃の2〜3か月分です。敷金を払うのは、賃貸借契約を正式に締結するときです。
 
4. 仲介手数料は家賃の1か月分

仲介手数料は、家主と入居者との仲立ちをしている不動産会社に支払う金銭です。この金額は最大でも家賃の1か月分以内と法律で決められています。実際には、この限度額いっぱいまで(つまり1か月分ちょうど)を支払うケースが多いようです。
 
5. 引越し費用は1部屋タイプで5〜10万円

賃貸住宅に入居するとき、意外にかかるのが引越し費用です。この金額は、部屋の広さ、荷物の量などによって違います。また、引越し会社によっても開きがあります。およその目安として、ワンルームや1DKの場合で、5〜10万円と考えておいてください。
 
6. 前家賃は1か月分

前家賃とは入居を開始する月の家賃のことです。たとえば、8月に契約をすませて、9月から入居を開始する場合に、契約の時点で9月分の家賃を前もって支払います。これが前家賃です。
なお、月の途中から入居する場合は、前家賃として、その月の家賃(入居する日から月末までの日割り家賃)と翌月分の家賃を、一緒に支払うことが多いようです。この場合、前家賃は1か月分を超えることになります。
 
7. 火災保険料・鍵の付替え費用も忘れずに

賃貸住宅に入居する場合、入居者は自分のお金で火災保険に加入することが条件になっているケースが多くなってきています。この費用は1〜2万円程度のことが多いようです。加入手続きは不動産会社が代行してくれます。また、ドアノブの鍵の付替えをするケースもあるようです。この費用は5千円から1万円程度かかります。
 
8. 礼金ゼロの物件もある

首都圏では、最近になって、礼金が不要な物件も増えてきました。平成7年の首都圏の新築物件のうち1〜2割が礼金ゼロの物件です。
礼金ゼロの物件の多くは、住宅金融公庫の融資で建設された物件です。住宅金融公庫の融資を受けた物件では、家主が入居者から礼金や更新料を受け取ることができないからです。
また礼金ゼロの物件の中には、家主が自主的に礼金をゼロにしているものもあります。

9. 仲介手数料ゼロの物件もある

賃貸住宅の広告に「取引態様」という欄があります。この欄には「媒介・代理・貸主」という3つの言葉のどれか1つが書かれています。
この取引態様の欄に「媒介」または「代理」と書かれている場合は、その広告を出している不動産会社がその物件を仲介しています。したがって入居者はその不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。
しかし、取引態様の欄に「貸主」と書かれている場合は、その不動産会社が自社所有物件を貸すという意味です。つまり、入居者は貸主と直接契約することになるので、仲介手数料は一切不要、ということです。
 
10. 管理費は毎月必要

賃貸住宅を借りるとき、家賃のほかに「管理費」を毎月支払うことになります。管理費とは、建物の清掃などの維持管理に必要な費用のことです。管理費の金額は賃貸住宅の広告に必ず記載されています。
管理費は家賃と一緒に毎月支払うものですから、入居者の立場から見ると、家賃の一部と考えることもできるでしょう。
 
11. 駐車場料金、駐輪場料金も考慮に入れる

賃貸住宅の駐車場を使用するには駐車場料金を毎月支払う場合が多く、地域によっては、駐車場を使用するために「敷金」を預ける場合もあります。
賃貸住宅の広告では、駐車場についても記載されているのが普通です。ここで駐車場料金が毎月いくらかかるのかをチェックしておきましょう。
また、駐輪場の使用料金はたいていの場合無料ですが、まれに家賃・管理費とは別に料金を徴収される場合があります。
 
12. 更新料の支払いは2年に1度

首都圏の場合、賃貸住宅は2年に1度の割合で契約を更新するのが一般的です。契約を更新する際には、家賃の0.5か月分〜1か月分の「更新料」を支払うケースが多いようです。
更新料とは、契約の更新の際に家主に支払う金銭であり、部屋から退去しても入居者には戻ってきません。更新料の金額は、賃貸住宅の広告には書かれていないことが多いので、賃貸借契約を結ぶ前にしっかりチェックしておく必要があります。
 
13. 火災保険料の支払いも2年に1度

入居者が賃貸住宅に入居する際には、入居者の負担で火災保険に加入するのが一般的です。この費用は1〜2万円程度です。さらに、2年に1度契約を更新する際にも、火災保険に再度加入する必要があるので、更新のたびに火災保険料を出費することになります。
 
14. 軽微な修繕は入居者が負担する

入居してから部屋の設備が壊れた場合、その修繕にかかる費用は入居者が負担するケースが多いようです。たとえば、部屋の電球の取り換えのように軽微な修繕は、入居者の自己負担です。
しかし、金額が大きく、しかも通常生活していれば当然に予想されるような修繕については、家主と入居者で負担するか、もしくは家主が全額負担する場合が多いようです。たとえば、水道が老朽化のため漏水した場合などは、家主が負担する場合が多いようです。 いずれにしても、賃貸借契約を締結する前に、家主と入居者のどちらが修繕費を負担するのか、しっかりチェックしておきましょう。
 
15. 敷金は全額戻ってくるとは限らない

敷金は部屋を退去する際に全額戻ってくるとは限りません。家賃の滞納や、部屋の補修費用は、敷金から差し引かれてしまいます。建設省の調査(平成5年民間賃貸住宅経営実態調査)によると、首都圏では、退去の際に、平均して敷金の約4割を差し引き、約6割を返還するという結果が出ています。
ところで、敷金から差し引かれるのは、入居者の故意や過失で破損・汚損した部分の補修費用だけです。通常の生活を送っていれば破損・汚損して当然の部分については、敷金から差し引かれません。
たとえば、畳の日焼け、壁・床・天井の汚れ等については、通常の生活で当然予想される程度のものであれば、入居者の敷金から差し引かれないので、賃貸借契約を締結する前に契約内容を確認しておきましょう。

 

部屋探しは情報収集から始める

1. まず家賃の相場を調べる

部屋探しを始めるとき、最初に、自分が希望する地域の「家賃相場」を調べることが大切です。
家賃相場は地域ごとにほぼ決まっています。たとえばワンルームマンションの相場が「7万円台」の地域で、「5万円台」の物件を探しても、見つかる可能性は非常に低いということです。
自分が払える予算と希望地域の家賃相場を比べてみて、予算の方が明らかに少ないときは、自分の希望条件を譲歩して、家賃相場がもっと安い別の地域で探す方が近道です。
 
2. 急行・特急の停車駅は家賃が高め

当然のことですが、郊外に伸びる沿線では、急行・特急の停車駅は家賃が高めです。その理由を考えてみると、急行・特急が停車するということは、昔から市街地が発展していて、不動産の価格も高く、その結果、家賃相場も高いからです。逆に考えると、家賃相場が高い地域は、それなりに町が発展していて、生活が便利であると言うこともできます。
その反対に、急行・特急の停車駅からターミナル駅に向かって1駅か2駅手前の地域は、交通の便はあまり変わらないのに、家賃相場は安くなりますから、狙い目とも言えるでしょう。
 
3. 駅から近いほど家賃は高くなる

駅の周辺は、生活が便利であり、しかも土地の価格が高いので、必然的に家賃も高くなります。駅から徒歩10分以内では家賃相場は平均的に高いのが普通ですが、駅から徒歩15分を超えると安くなります。
また駅から徒歩20分を超えると、一般的にはバスを利用することになるので、交通が不便な分だけ、家賃相場はかなり安くなります。
 
4. 新築と中古、どちらが安いか

普通に考えると、新築の方が家賃が高いと考えがちですが、実際には、新築の方が家賃が安いというケースもあります。首都圏の家賃相場は、平成4年ごろから平成7年ごろまで長期的に下落していました。そのため、3〜4年前に建設された中古物件と、新築物件を比較して見ると、新築物件の方が家賃が安いというケースがあります。
 
5. マンションとアパート、どちらを選ぶか

マンションとは、一般的に、3階建て以上でコンクリート構造の物件を指します。またアパートは、2階建てで、木造や軽量鉄骨構造の物件を指します。
家賃相場から見ると、アパートはマンションよりも2割程度安いと言えます。しかし建物構造が違うので、一般的にアパートは、マンションよりも防音性が劣るのが欠点です。騒音が気になる場合はマンションを選ぶ方がよいでしょう。
なお最近では、2階建ての物件でも、コンクリート構造(気泡コンクリートなど)を用いた物件が出てきました。この場合はマンションと同程度の防音性があります。
 
6. 賃貸情報誌の賃貸情報

物件情報を集めるとき、最初に利用するのが賃貸情報誌です。
賃貸情報誌は不動産会社から賃貸物件の広告を集めて消費者に届けるものです。情報を集めてから発行するまでに1〜2週間かかるので、情報誌が発売された時点では、すでに成約してしまった賃貸物件が掲載されていることもあります。しかし、賃貸情報誌には、数多くの情報を手軽に見ることができるというメリットがあります。
リアルタイムに近い形で賃貸情報を集めるには、不動産会社を訪問する方法、ファクシミリを利用する方法、インターネットを利用する方法がお薦めです。

 

物件情報の読み方・不動産会社の選び方

1. 賃貸情報は「足」が早い

賃貸物件は、入居者募集をしてから入居者が決まるまでの時間が短いという特徴があります。とくに、毎年1月〜3月の賃貸シーズンの場合、早いものでは1〜2週間で入居者が決まると言われています。
しかし、賃貸情報誌は情報収集から発行までに時間かかるので、情報誌が発売された時点では、すでに入居者が決まっているというケースがあります。情報誌で賃貸情報を探すときは、必ず最初に不動産会社に電話を入れて、その物件がまだ空いているかどうかを確認してください。
 
2. おとり広告には要注意

おとり広告とは、実際には存在しない物件を広告に出すことです。おとり広告は、消費者をお店に誘引することを目的にした架空の広告ですから、付近の家賃相場よりも格安の物件として広告することが多いようです。
おとり広告は法律違反ですから、本来あってはならないものです。賃貸物件を探すときには十分注意してください。
 
3. 広告に掲載されない情報項目もある

賃貸情報誌は、賃貸物件を探すとき手軽に利用できるものですが、スペースなどの関係で、その物件に関するすべての情報項目を掲載することはできません。たとえば、2年に1度の契約更新の際に支払う「更新料」は掲載されていません。また、不動産会社に支払う「仲介手数料」の金額も掲載されていません。こうした情報項目は実際に不動産会社を訪問した際に、自分でチェックする必要があります。
 
4. 広告のトラブルは苦情処理窓口へ

賃貸情報誌などに掲載されている賃貸広告が、実際と異なっていた場合には、苦情処理窓口を活用してください。苦処理窓口には、大きく分けて2つあります。
第1は、賃貸情報誌などが自主的に設置している窓口です。利用者から苦情を受け付け、広告を出した不動産会社に警告等を行います。第2は、すべての都道府県庁に設置されている宅地建物取引の苦情窓口です。この苦情窓口は、消費者の不動産会社に対する苦情を受け付けています。窓口の職員はすべて都道府県庁の公務員なので、不動産会社を詳しく調査する権限があります。悪質な場合には不動産会社の営業を停止させることも可能です。
 
5. 不動産会社の得意分野を調べる

賃貸物件を扱っている不動産会社には、大きく分けて「賃貸管理業」と「賃貸仲介業」の2種類があります。
賃貸管理業は、家主から建物管理を直接依頼されている会社です。つまり、建物管理が中心で、その一部として入居者募集も行っているわけです。また、賃貸仲介業は、他の会社が管理している賃貸物件に入居者を斡旋する会社です。つまり、入居者斡旋が中心です。どちらの不動産会社も賃貸広告を出しますが、賃貸管理業は家主と直接提携しているので、広告に出した賃貸物件のことを熟知しているという強みがあります。また、賃貸仲介業は、多数の会社から入居者斡旋を依頼されているので、広い範囲で希望物件を探してくれるというメリットがあります。

6. 元付と客付の違いを知る

不動産業界では、家主と直接提携していることを「元付(もとづけ)」と言います。 また、元付の不動産会社から依頼されて、入居者の斡旋を行うことを「客付(きゃくづけ)」と言います。賃貸広告を出している不動産会社は「元付」の場合もあれば、「客付」の場合もあります。元付の場合は、広告を出した不動産会社(=元付)を訪問して、そのまま希望物件の下見を行うことができます。しかし客付の場合は、広告を出した不動産会社(=客付)を訪問して、その不動産会社から元付の不動産会社にいったん連絡を入れてから、物件の下見を行うことになります。
 
7. 媒介、代理、貸主の違いを知る

賃貸情報誌の賃貸広告には「取引態様」という欄があります。ここには「媒介」「代理」「貸主」の3つのうちどれか1つが書かれています。「貸主」とは、不動産会社が自社所有物件を賃貸する、という意味です。「代理」とは、一般的には、不動産会社が家主の依頼で管理している物件の入居者を募集する、という意味です。「媒介」とは、家主や他の不動産会社から依頼された賃貸物件を仲介する、という意味です。貸主の場合、不動産会社自身が家主ですから仲介手数料がかかりません。代理や仲介の場合は、不動産会社が取引の仲立ちをするので、仲介手数料がかかります。
 
8. こんな不動産会社には要注意

ほとんどの不動産会社は法律を守って営業活動を行っていますが、ごく一部に悪質な不動産会社も存在します。例をあげましょう。 

9. 取引のトラブルは苦情処理窓口へ

都道府県庁の宅地建物取引に関する苦情窓口では、賃貸借取引に関する苦情を受け付けています、トラブル解決のためには、この窓口を利用するのが有効です。
この窓口の職員はすべて都道府県庁の公務員なので、不動産会社を詳しく調査する権限があります。悪質な場合には不動産会社の営業を停止させることも可能です。ここでは首都圏の窓口をご紹介します。

 

物件の下見から入居の申し込みまで

1. 必ず騒音をチェックする

物件を下見するとき、騒音のチェックは念を入れて行いましょう。週末の昼間に物件を下見するときはとくに要注意です。たとえば、平日は、近隣の工場や学校が出す騒音がうるさいが、週末は静かということもあります。また昼間は静かでも、夜になると近くの幹線道路の騒音が響くこともあります。できれば物件に入居を決める前に、昼と夜、平日と週末、のように2回以上は現地でチェックしたいものです。
 
2. 日照のチェックも忘れずに

物件を下見するとき、窓がどの方角を向いているかという点は意外にチェックしにくいものです。よく言われるように、東向き、南向きが、日当たりの良い方角ですが、下見の際に方角を正確に知るのは難しいので、下見の後に住宅地図で部屋の向きをチェックすることをお薦めします。
また、東向き、南向きの窓がある部屋でも日当たりが良いとは限りません。たとえば、部屋に接するような建物が隣にあるケースも多いでしょう。また、少し離れたところに高いマンションなどがあり、カーテンを開けると部屋の中が見えてしまうケースもあります。下見の際に、実際に窓の外を見て、周囲の状況をチェックしてください。
 
3. 部屋の広さは自分の目で確かめる

賃貸広告では、部屋の広さを、平米数では表示せず、帖数(畳の枚数)で表示している広告が多く見られます。1帖の広さは、不動産広告の基準によって「1.62平米〜1.65平米」と決められています。
物件の下見の際には、この基準をもとに、部屋の広さを自分の目でチェックしてください。
 
4. 建物の管理状態で入居者の質が分かる

物件の下見をする際、建物の管理状態が良いかどうかチェックしてください。ゴミ捨て場・駐輪場の使い方や、廊下・階段の清掃の様子などを見れば、きちんと管理されているかどうか分かります。
建物の管理状態が悪い物件では、入居者の生活態度も悪いことが多いようです。管理状態が悪いのは管理会社がしっかりしていない証拠です。こういう物件では、たとえば深夜に騒音を出すような悪質な入居者がいても、管理会社がルール違反を注意するとは思えません。入居してから他の入居者に悩まされないためにも、管理状態のいい物件を選びたいものです。
 
5. 周辺環境は歩いてチェック

物件を下見する際、物件の周辺をできるだけ歩いて、自分の目で環境をチェックしてください。とくに重要なのは、騒音や悪臭のチェックです。
たとえば物件のすぐそばで、うるさい犬のいる家を見つけたとしましょう。この物件に入居すれば、早朝に犬の吠える声で悩まされるかもしれません。同じように、住宅地の中にある小規模な工場なども要注意です。
また、悪臭もチェックしましょう。たとえば、物件の裏手の川から悪臭がするというケースもあります。
こうした物件の欠点は、入居してはじめて判明することが多いのですが、入居してから後悔しないためにも、周辺環境を歩いてチェックするべきです。
 
6. バス便のときは終バスの時間もチェック

バス便の物件では、駅前のバス時刻表で終バスの時間をチェックしておきましょう。終バスが夜10時ごろに駅を出てしまう地域も多いからです。
さらに、できれば夜間にタクシーにすぐ乗れるかどうかも確認しておきたいものです。タクシーの状態は、不動産会社の営業マンに聞いても分からないことが多いので、実際に夜に現地に行って確認するのが確実です。

7. 夜道が安全かどうか

女性の場合は、駅から物件までの道が夜間も安全であるかどうか、忘れずにチェックしてください。朝や昼間は人通りが多くても、夜間になると人通りがなくなるような道が、とくに住宅地では多いからです。
もし、駅までの最短経路が、夜になると人通りがなくなるような場合には、より安全な経路を自分で考えて、その経路を実際に歩いて見てください。
 
8. 入居申し込みは「契約」ではない

物件を下見して気に入った場合、不動産会社に「入居申込書」を提出することになります。この入居申込書の書式は、不動産会社によってまちまちですが、住所、氏名、年齢、職業、年収などを記入する書式になっています。
ここで注意したいのは、入居申込書は、あくまで入居する意思を確認するだけの書類であって、賃貸借契約書ではない、ということです。したがって、入居申込書を提出した後でも、入居申込みをキャンセルすることが可能です。提出する前に、この点を不動産会社に再確認しておくとよいでしょう。ただし、軽はずみなキャンセルは不動産会社に迷惑をかけることになるので、申し込みはくれぐれも慎重にしてください。
 
9. 入居申込書の役割

不動産会社が用意している「入居申込書」には、住所・氏名・年齢・職業・年収・保証人の氏名などを記入する欄があるのが一般的です。こうした細かい事項を記入する理由は、不動産会社が家主にその内容を知らせる必要があるからです。つまり、入居申込書は、家主がOKを出すかどうかを決める重要な書類です。入居者としてはできるだけ詳しく記入した方がよいでしょう。ただし、申し込みの時点では、まだ保証人を誰にするか決まっていないことが多いと思われます。この場合は、不動産会社にその旨を告げて、保証人になる見込みの人を記入しておくのがよいでしょう。
 
10. 入居審査で落ちることもある

家主は入居希望者が提出した「入居申込書」をもとに、その希望者を入居させるかどうか判断します。これを「入居審査」と言います。入居審査にかかる時間は大体1週間ぐらいです。
この入居審査で家主が入居をOKしないケースもあります。家主から見れば、自分の財産であるマンションやアパートを他人に貸すわけですから、経済的に安定している人や、生活上のルールを守る人に部屋を貸したいと考えるのは、当然のことと言えるでしょう。
 
11. 預り金を支払うときは注意する

物件を下見して気に入った場合、入居申込書を提出する際に、数千円から家賃の1か月分ぐらいの金銭を、不動産会社に預けるケースがあります。
この金銭は「預り金」「申込証拠金」「申込金」などと呼ばれています。
金銭を預けた場合、これは「借りたい」という意思表示を行ったに過ぎず、契約の優先権を確保したわけではないことに注意しましょう。つまり預り金を不動産会社に預けても、家主の承諾がなければ契約は成立していないとみなされます。
もっとも、契約の成立、不成立にかかわらず、預り金は返還されるものですが、念のためそのことを明記した預り証を受け取りましょう。
 
12. 入居申し込みはキャンセルできる

入居申込書を提出しただけの時点では、まだ賃貸借契約を締結したわけではありませんから、入居希望者は入居申込みをキャンセルすることができます。
もし、数千円から家賃の1か月分ぐらいの金銭を「預り金」「申込証拠金」「申込金」などの名目で、不動産会社に預けていた場合であっても、入居申込みをキャンセルすれば、この金銭は全額戻ってきます。

 

賃貸借契約を結ぶとき

1. 入居する人の住民票を用意する

賃貸借契約の際には、入居する人の住民票を提出するのが一般的です。したがって、賃貸借契約の日取りが決まったら、できるだけ早く、入居する人(自分だけでなく入居する家族全員)の住民票を用意しましょう。住民票は、市区町村役所またはその出張所で交付してもらいます。
 
2. 入居する人の収入証明書を用意する

賃貸借契約の際に、入居する人の収入証明書を提出するケースがあります。収入証明書が必要かどうか、不動産会社に事前に聞いておきましょう。収入証明書とは、サラリーマンの場合、会社から年に1度交付される「源泉徴収票」ですが、毎月の給与明細書でもよいことがあります。また自営業の場合は、税務署に確定申告をした際に交付される「確定申告書の写し」が収入証明書になります。
 
3. 保証人の保証書を用意する

保証人の保証書とは、万一の際には保証人が入居者の債務(家賃の滞納分など)を肩代わりするという内容の書類です。これは、不動産会社によって書式も名称もまちまちです。「保証書」「保証契約書」「連帯保証契約書」「保証人引受承諾書」などいろいろな名称があります。いずれにしても、保証人が入居者の債務を保証するという内容の契約書です。
保証書には、通常の場合、保証人の実印を押印することになっています。賃貸借契約を結ぶ前に、早めに保証人にこの保証書を書いてもらいましょう。

 
4. 保証人の印鑑証明書を用意する

賃貸借契約の際に、保証人の印鑑証明書を用意する場合があります。これは、保証人の住所を確認すると同時に、賃貸借契約書に押印される印鑑が実印であることを証明するためのものです。保証人の印鑑証明書が必要な場合には、早めに保証人にお願いしましょう。
 
5. 法人契約で用意する書類

個人ではなく、その個人が勤めている会社が、賃貸住宅を借りることを「法人契約」と言います。社員を転勤させたときに、転勤先の住居を会社が借りるケースでは、この法人契約を結ぶことになります。
法人契約の手続きは会社の総務部や人事部が行うのが普通ですが、このとき必要な書類は「会社登記簿謄本」「入居する人の住民票」「入居する社員の従業員証明書または保険証」などです。
入居者としては少なくとも入居する人の住民票だけは早めに用意しておきましょう。

6. 重要事項説明書をチェックする

重要事項説明を受けるときに、電気・ガス・水道の状態も入居者に説明されます。このとき、それらの設備が入居と同時に使用可能かどうかを、よく確かめておいてください。電気・ガス・水道の設備はあるが、実際には使用停止になっているケースも多いからです。
 
7. 電気・ガス・水道の状態を確認する

重要事項説明を受けるときに、電気・ガス・水道の状態も入居者に説明されます。このとき、それらの設備が入居と同時に使用可能かどうかを、よく確かめておいてください。電気・ガス・水道の設備はあるが、実際には使用停止になっているケースも多いからです。
 
8. 契約書は納得してから署名する

賃貸借契約書には、すぐに署名・押印するのではなく、不動産会社に分からないところを質問して、納得してから署名・押印するようにしてください。というのは、賃貸借契約書を結んだ時点で、契約のキャンセルは原則的にできなくなるからです。たとえば、契約を結んだが、後日気が変わり、入居前に契約をキャンセルしようとしたとします。入居前であっても契約は始まっているわけですから、通常の場合、礼金・仲介手数料は入居者には戻ってきません。入居者には、前家賃と敷金が戻ってくるだけです。
 
9. 家賃の金額・支払い方法をチェックする

契約書を読むとき、最初に家賃の金額と支払い方法をチェックしましょう。通常は、翌月分の家賃と管理費の合計金額を、当月末ごろに所定の銀行口座に振り込むことになっています。このとき、銀行口座に振り込む手数料は、入居者が負担するのが一般的です。
 
10. 家賃の値上げをチェックする

たいていの契約書には、家賃の値上げに関する条文があります。よく見られる例は「契約を2年ごとに更新する際に、近隣の建物の賃料と比較して賃料の増額が相当と認められるときは、賃料を値上げする」というものです。またたとえば「契約を2年ごとに更新する際に賃料を5%値上げする」のように、一定の率で自動的に値上げするという場合もあります。忘れずに確認しておきましょう。
 
11. 更新料をチェックする

首都圏の賃貸住宅では、契約を更新するたびに、家賃の0.5か月分〜1か月分の更新料を支払うケースが見られます。この更新料の金額は契約書に書かれていますから、チェックしてください。
なお、住宅金融公庫の融資で建築された賃貸物件の場合は、家主が入居者から更新料を徴収することはできません。
 
12. 禁止事項をチェックする

賃貸住宅で生活する際のルールも、契約書(または契約書に付属する書類)に書かれています。たとえば、ペット禁止、ピアノ禁止、深夜の騒音の禁止などです。こうした禁止事項はよくチェックしてください。

13. 同居人の追加ができるかチェックする

たとえば、結婚を予定しているので2DKの賃貸物件を借りるが、入居当初は1人で住むという場合、契約後に入居者数が増えることになります。こういう場合に備えて、契約書では「同居人の変更や増加は事前に家主に通知しなければならない」と書かれていることが多いようです。
 
14. 修繕費を誰が負担するかチェックする

賃貸住宅で生活するうちに、いろいろな修繕が発生します。軽微なものでは電球の取り換えから、大きなものでは、ガス給湯機やエアコンの故障、漏水などです。
一般的な契約書では、これらの修繕項目について、誰が修繕費を負担するのかという点が詳しく書かれていません。そのため、入居後に修繕費用の負担をめぐってトラブルになることがよくあります。
できれば、契約の段階で、修繕費用の負担について質問して、トラブルが起きる可能性を少なくしておきたいものです。
 
15. 契約期間の始まる日をチェックする

契約期間とは、入居者がその物件に入居する予定日から、契約が終了するまでの期間を指します。
ここで注意したいのは、たとえ入居者の都合で入居が遅れたとしても、家賃は契約期間の始まる日から発生してしまう、ということです。したがって、家賃を無駄にしないためにも、契約期間の始まる日は、自分が確実に入居できる日にしておきたいものです。
 
16. 契約の解除をチェックする

入居者が契約に違反したことを理由に、家主が契約を打ち切ることを「契約の解除」と言います。通常の生活をしていて、家賃を支払っているならば、契約を解除されることはありません。なぜならば、入居者の権利は法律(借地借家法)で保護されているからです。そのため家主は、家主側の一方的な都合で入居者を退去させることはできないのです。
しかし、家賃滞納が長期間続いた場合や、入居者が著しく他の入居者に迷惑をかけ続けた場合には、家主は契約を解除することができます。契約書には、この点が書かれているので、よくチェックしてください。
 
17. 解約の方法をチェックする

入居者が契約期間の途中で、契約の打ち切りを家主に申し入れることを「解約」と言います。
一般的な契約書では「入居者が契約を解約しようとするときは、退去日の1か月以上前に、家主に通知しなければならない」と書かれています。
この通知を「解約予告」と言いますが、この解約予告が遅れると、その遅れた日数の分だけ家賃を余分に支払うことになるので注意してください。
また、解約予告は「1か月以上前」とされるのが一般的ですが、「2か月以上前」とされている契約書もあります。契約の時点でチェックしてください。
 
18. 敷金がどのくらい戻ってくるかチェックする

敷金は部屋を退去する際に戻ってきますが、全額戻ってくるとは限りません。部屋の補修費用は、敷金から差し引かれます。ここで注意したいのは、入居者の故意や過失で破損・汚損した部分の補修費用だけが敷金から差し引かれる、ということです。逆に言うと、入居者に責任のない部分まで、入居者が補修費用を負担することはないのです。たとえば、畳の日焼け、壁・床・天井の汚れ等で、通常の生活で当然予想される程度のものであれば、入居者の敷金から差し引かれないのが一般的です。契約の時点で、この点もチェックしてください。

 

転居手続きと引越し

1. 電気・ガス・水道の手続き

転居するとき、旧住居での電気・ガス・水道の使用停止と、新住居での電気・ガス・水道の使用開始については、早めに電力会社・ガス会社・水道局に連絡しておきましょう。連絡先の電話番号は、公共料金の領収証に書かれています。
とくに、ガスの使用開始の際には、ガス会社の人が、住居に入って点火試験を行うので、本人や家族が立ち会う必要があります。連絡を入れるときに、その日取りも決めましょう。
 
2. 電話の手続き

電話の移転手続きは、NTTの局番なしの「116番」へ連絡してください。電話の移転工事はNTTの局内工事なので、住居への立ち入りはありません。移転工事にかかる費用は1万円弱で、毎月の電話料金と一緒に請求されます。
なお、新住居に電話線が引き込まれていない場合は、電話線を住居の外から引き込む工事が必要です。この引き込み工事には本人または家族が立ち会ってください。
 
3. 住民票・印鑑登録の手続き

住民票・印鑑登録の手続きは、旧住居の市区町村役所と、新住居の市区町村役所の両方で行います。まず引越す前に、旧住居の市区町村役所で、住民票の転出届を出します。(このとき印鑑登録は自動的に抹消されます。)
次に、新住居の市区町村役所で住民票の転入届と印鑑登録の登録申請を出します。印鑑登録の登録申請には、登録する印鑑と顔写真付きの公的証明書(運転免許証やパスポート)を持参してください。
なお、同一の市区町村の中で転居するときは、住民票の転居届を引越し後に出します。
 
4. 運転免許証の手続き

引越し後に、所轄の警察署もしくは運転免許センターで、運転免許証の住所変更の手続きを行います。このとき持参するものは、運転免許証、印鑑、新住所を証明できるもの(新住所が記載されている住民票など)です。

5. 車庫証明の手続き

自動車の所有者が引越したときは、自宅から2キロメートルの範囲内に車庫を確保する必要があります(車庫法)。新しい車庫が確保できたら、所轄の警察署で車庫証明の手続きを行ってください。
なお、この手続きの際、新しい車庫の管理者が発行する「使用承諾書」が必要です。
 
6. 自動車の登録変更の手続き

引越しにより所轄の陸運支局が変わった場合には、新住所を管轄する陸運支局(または自動車検査登録事務所)で、自動車の登録変更の手続きを行ってください。このとき持参するものは、車庫証明(新住所での車庫証明)、車検証、新住所の住民票、印鑑、自動車税納税証明書です。
 
7. 郵便の手続き

引越すときは、郵便局への届出も忘れずに行ってください。手続きは簡単です。まず郵便局の窓口に置いてある葉書大の「転送届」に必要事項を記入し、それをポストに投函するだけです。引越し日の2〜3日前に、投函しておきましょう。
 
8. 銀行の手続き

引越しをした後で、銀行口座の住所変更をすませておきましょう。この手続きは口座を作った支店以外の支店でもできます。持参するものは、印鑑(通帳印)と預金通帳です。
 
9. 引越し会社からは見積もりを取る

引越し料金は、引越し会社ごとにまちまちです。ワンルームや1DKではあまり料金に差がありませんが、ファミリー世帯の引越しになるとかなり差がでます。そこでファミリー世帯の場合は、複数の会社から見積もりを取ることをお薦めします。また、3月、4月は予約がいっぱいなので、早めに予約を取りましょう。

ここまで読んで頂いた方、ご苦労様でした。
今日からアナタは

不動産博士です!


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